Sytuacja na polskim rynku nieruchomości nie przestaje budzić emocji. Analiza rzetelnych danych pozwala jednak sformułować przynajmniej kilka tez, które warto wziąć pod uwagę w 2022 roku oraz w kolejnych latach
Autor: Piotr Tarkowski – od kilkunastu lat związany z branżą nieruchomości, ekspert miesięcznika MANAGER
Stopy procentowe mogą okresowo przekroczyć 3,0 proc., ale w dłuższej perspektywie pozostaną niskie. Pamiętajmy, że ustawowy cel inflacyjny w Polsce to 2,5 proc. z dopuszczalnym odchyleniem +/- 1 pkt proc. Oznacza to, że NBP musi dążyć do utrzymania przyjętego celu i nie może przez dłuższy czas biernie przyglądać się rosnącym cenom. Z drugiej strony, zbyt gwałtowne podwyżki mogłyby niekorzystnie odbić się na koniunkturze gospodarczej. Z wypowiedzi członków RPP wnioskuję, że bank centralny przez najbliższe kwartały będzie poruszał się „drogą środka”. Oznacza to, że będzie akceptował inflację powyżej celu, ale jednocześnie dokona jeszcze kilku podwyżek stóp.
W tym miejscu warto wspomnieć o tzw. hipotezie Fishera. Mówi ona, że w długim terminie inflacja jest zbieżna z poziomem rynkowych stóp procentowych (w Polsce miarą tego ostatniego jest WIBOR). W związku z tym koszt pieniądza w naszym kraju nie powinien wzrosnąć radykalnie. Sądzę, że w perspektywie 3 lat główna stopa procentowa ustabilizuje się na poziomie nie wyższym niż 2,5 proc. Zaryzykuję nawet stwierdzenie, że może ona być nawet niższa niż w okresie przed wybuchem pandemii (1,5 proc.). Przykłady innych państw pokazują, że wraz ze wzrostem PKB koszt pieniądza w danym kraju ulega systematycznemu obniżeniu (wykres 1.). Dlatego jeśli uda się nam utrzymać na dotychczasowej ścieżce wzrostu, polityka pieniężna Polski będzie ulegała stopniowemu łagodzeniu.
Jeszcze raz chciałbym zaznaczyć, że to prognoza długoterminowa. W perspektywie najbliższych kwartałów dopuszczam możliwość podniesienia stóp procentowych ponad poziom 3 proc. Nie będzie dla mnie zaskoczeniem, jeśli do połowy 2023 roku główna stopa procentowa NBP utrzyma się powyżej tej granicy, a stawka WIBOR będzie jeszcze wyższa (aktualne notowania kontraktów terminowych sugerują, że w perspektywie 9-12 miesięcy możliwe jest przekroczenie nawet 4,0 proc.).
Zamiast drastycznego podnoszenia stóp procentowych, możemy spodziewać się innych narzędzi spowalniających inflację.
Zakładam, że Polska raczej nie pójdzie drogą Czech, które niedawno radykalnie podniosły stopy. Nasz kraj nie może sobie na to pozwolić, chociażby z uwagi na bardzo duży odsetek kredytów o zmiennej stopie procentowej (w Czechach udział tego typu pożyczek jest niski). Już teraz raty kredytów hipotecznych pną się w górę. Względem poziomów sprzed podwyżek są o ok. 30 proc. wyższe. Co ważne, tylko niewielka część ogółu posiadaczy kredytów hipotecznych zaciągnęła zobowiązanie w okresie rekordowo niskich stóp procentowych. Z ogólnej liczby ok. 2,5 mln obsługiwanych obecnie kredytów hipotecznych, mniej więcej 340 tys. (czyli 13 proc.) to kredyty zaciągnięte między kwietniem 2020 r. a październikiem 2021 r. Dla pozostałych 87 proc. konsumentów ostatnie kwartały stanowiły więc pewnego rodzaju promocję, a nie punkt wyjściowy. W przypadku tej grupy należy raczej przyjrzeć się, ile wynosił WIBOR przed wybuchem pandemii i porównywać z nim obecną wysokość rat. A tak się składa, że jest ona tylko niewiele wyższa. W większości przypadków przekracza poziom z lat 2014-2019 o mniej więcej 10 proc. (mniej więcej, gdyż jest zależna od marży kredytowej banku oraz ustalonego okresu spłaty kredytu).
Warto jednak zaznaczyć, że jeśli WIBOR osiągnie poziom oczekiwany przez rynek, posiadaczy hipotek czekają dalsze podwyżki. Szacuję, że mogą one wynieść 10-15 proc., co w przypadku modelowego kredytu (400 tys. zł na 25 lat) oznacza dodatkowe kilkaset złotych miesięcznie. To dość dużo i dlatego uważam, że aby nie zabić gospodarki, polskie władze monetarne nie będą radykalne w temacie podwyżek stóp. Wzrosty będą pewnie zrekompensowane przez podniesienie wynagrodzeń. Spodziewam się też wykorzystania innych narzędzi, jak chociażby wprowadzonej już tarczy antyinflacyjnej. Swoją drogą jej efekty są już widoczne – pod koniec grudnia ceny benzyny na stacjach paliw obniżyły się średnio o 25 groszy względem listopada, co w pewnym przybliżeniu przekłada się na spadek wskaźnika inflacji o ok. 0,3 proc.
Jednym z powodów wysokiej inflacji jest dobra koniunktura.
Warto brać pod uwagę pocieszający fakt, że obecna wysoka inflacja to także efekt koniunktury panującej w gospodarce. Poza nielicznymi wyjątkami, jak np. sprzedaż samochodów, większość gałęzi przemysłu notuje rekordowe wyniki. Stopa bezrobocia zbliża się do najniższego poziomu w historii. W górę pną się za to wynagrodzenia, w tempie 9-10 proc. rocznie. Nawet problemy energetyczne, o których ostatnio jest głośno, w dużej mierze wynikają z koniunktury. Z danych PSE wynika, że w ciągu roku konsumpcja energii elektrycznej w Polsce wzrosła aż o kilkanaście procent. Można więc sądzić, że nasza gospodarka ma dość siły, aby zaabsorbować podwyżki stóp dokonane przez Radę Polityki Pieniężnej. Innymi słowy, szybkie podniesienie kosztu pieniądza z 0,1 proc. do 2,25 proc. nie przełoży się na istotny spadek aktywności gospodarczej. Przestrzeni do kolejnych podwyżek robi się jednak coraz mniej. Przykład Stanów Zjednoczonych z lat 2016-2018 pokazuje, że uporczywe podnoszenie stóp bardzo istotnie zwiększa ryzyko załamania koniunktury.
W 2022 roku sytuacja na rynku mieszkaniowym ulegnie normalizacji.
Podwyżki stóp procentowych nie pozostaną oczywiście bez wpływu na rynek nieruchomości. Przy obecnym poziomie WIBOR-u wzrost kosztów kredytowania jest odczuwalny (dla modelowego kredytu – 400 tys. zł na 25 lat – miesięczna rata od września zwiększyła się o ok. 450 zł). Już teraz możemy więc zauważyć delikatne uspokojenie popytu. Nie jest to jednak dowód na załamanie rynku. Liczba wniosków o kredyty, choć w ostatnim czasie mniejsza, wciąż pozostaje wysoka względem długoterminowej średniej. Warto też pamiętać, że w okresie pierwszych trzech kwartałów 2021 r. mieliśmy „górkę” wynikającą z
niezrealizowanego popytu w roku 2020. Jest więc bardzo prawdopodobne, że po tym niespokojnym okresie wracamy już do standardowego trendu.
W 2022 roku liczba zawieranych transakcji może spaść, a wyścig cen zwolni tempo. Nadal możemy spodziewać się jednak wzrostów rzędu 6-8 proc., a więc o połowę mniejszych od kilkunastoprocentowych podwyżek w tym roku. Wzrosty będą wymuszać m.in. rosnące koszty budowy, coraz wyższe ceny gruntów i planowane zmiany w ustawie deweloperskiej oraz w rozporządzeniu o warunkach technicznych. Z powodu wyższych stóp zmniejszy się potencjalna zdolność kredytowa Polaków. Z drugiej strony, w najbliższym roku należy się spodziewać co najmniej 8-procentowego wzrostu wynagrodzeń oraz wejścia w życie przepisów ułatwiających zakup mieszkania (gwarantowany wkład własny w ramach Polskiego Ładu). Per saldo powinno to sprawić, że możliwości popytu nie tylko nie spadną, ale wręcz będą wyższe niż w poprzednich latach.
Sytuację na rynku mieszkaniowym powinna też stabilizować rekordowa aktywność deweloperów. Szacunki za 2021 rok mówią o ok. 230 tys. wybudowanych domów i mieszkań – w historii naszej wolnorynkowej gospodarki jest to absolutny rekord. Jednocześnie w blokach startowych czeka budowa kolejnych setek tysięcy nieruchomości. Powinno to sprawić, że podaż i popyt wreszcie się zrównoważą, co zahamuje gwałtowne wzrosty cen, jakie obserwowaliśmy w ostatnich latach (jednym z tych powodów był znaczny niedobór mieszkań na rynku względem zgłaszanego zapotrzebowania).
Widzę pewne ryzyko dla zbilansowania popytu z podażą powoli rosnącym udziałem w rynku podmiotów i funduszy, które kupują całe projekty, a nawet firmy deweloperskie w ramach mieszkań na wynajem.
Nieruchomości nadal będą stanowiły atrakcyjną formę lokaty kapitału i zabezpieczenia przed inflacją.
Analizując europejski rynek nieruchomości możemy zauważyć interesującą zależność. Polega ona na tym, że wraz ze wzrostem zamożności danego społeczeństwa (wyrażonego poziomem średniego wynagrodzenia), w górę idą także ceny domów i mieszkań (wykres 3). Innymi słowy, w takich gospodarkach, jak Niderlandy, Szwajcaria czy Norwegia, nieruchomości są o wiele droższe niż np. w Serbii, Albanii czy Mołdawii. Taka zależność pozwala na tworzenie optymistycznych prognoz dla kupujących mieszkania. Zakładając, że tempo wzrostu wynagrodzeń pozostanie wysokie, a polityka banku centralnego względnie łagodna, oznaczać to będzie systematyczne wzrosty cen. Oczywiście w poszczególnych latach zmiany mogą być różne, ale w wieloletniej perspektywie nieruchomości powinny zyskiwać 7-8 proc. w skali roku. Wygląda więc na to, że będzie to jeden z najskuteczniejszych sposobów na zabezpieczenie naszego majątku przed inflacją.
