Polski rynek luksusowych nieruchomości, choć sporo mniejszy od zachodniego, ma się coraz lepiej i ma duży potencjał, na co wpływają rosnące dochody Polaków

Pojęcie „apartament” jest jednym z najczęściej nadużywanych w Polsce. Dlatego zacznijmy od tego, jaki lokal można nazwać apartamentem i za niego uznać. Wśród nieruchomości mieszkaniowych z najwyższej półki istnieje podział na apartamenty standardowe (upper middle) i klasy premium (high-end).

– Do tej ostatniej kategorii nieruchomości mieszkaniowych zaliczają się te inwestycje, których najwyższa jakość pod żadnym względem nie może budzić wątpliwości, a sama oferta dotyczy tylko standardu najwyższego z możliwych do zrealizowania przez deweloperów – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl.

Luksusowe apartamenty budowane są w unikatowych lokalizacjach. Lista tego typu enklaw, zarezerwowanych tylko dla najwyższej klasy apartamentowców, jest ściśle określona w każdym większym mieście. Są to miejsca przede wszystkim przypisane do dzielnic śródmiejskich oraz bezpośrednio z nimi sąsiadujących, wyróżniające się swoją odrębnością, unikalnym klimatem, wyjątkowym charakterem i bezkonkurencyjnym prestiżem.

– Apartamentowce z prawdziwego zdarzenia charakteryzują się niepowtarzalnym stylem architektonicznym, komfortowymi rozwiązaniami technicznymi, najwyższą jakością materiałów i dbałością o każdy detal. Warto, by w budynku było niewiele lokali na piętrze, a mieszkańcy mieli do dyspozycji ogród, basen lub inne udogodnienia. Do tego oczywiście ochrona, klimatyzacja i duża powierzchnia. W wielu apartamentowcach można liczyć również na pomoc konsjerża. Sam apartament powinien mieć wysokość co najmniej 2,9 m, przestronny salon z połączoną bądź odrębną widną kuchnią, główną sypialnię z osobną łazienką i garderobą, minimum drugą sypialnię bądź gabinet, główną łazienkę w części dziennej, ewentualnie pomieszczenie gospodarcze – wylicza Arkadiusz Wojciechowski z Poland Sotheby’s International Realty.

Pod niebem i w szkle
Udział apartamentów w ofercie deweloperskiej wynosi 4–5 proc., co oznacza, że mniej więcej co 20. wybudowane na rynku pierwotnym mieszkanie ma status apartamentu. Dla Warszawy oznacza to wolumen 800–900 lokali rocznie, dla Krakowa 400–500, a Wrocławia 300–400.

– Liczba transakcji na rynku luksusowych apartamentów w Polsce w ciągu roku waha się w okolicach 200 jednostek i na tym poziomie koncentruje się równowaga popytowo-podażowa najdroższych lokali mieszkalnych. Gros tych transakcji dotyczy stołecznego rynku mieszkaniowego – mówi Jarosław Jędrzyński.

W Warszawie najbardziej znane apartamentowce to te, które już wpisały się w panoramę miasta, czyli Złota 44 (projekt, który wyszedł spod ołówka Daniela Libeskinda) oraz 44-piętrowy Cosmopolitan przy ul. Twardej 4. W budynku zwanym przez warszawiaków „Żaglem” przy ul. Złotej 44 mieszkańcy mają dostęp do rekreacyjnego piętra o powierzchni 1,4 tys. mkw., gdzie znajdują się: 25-metrowy basen, słoneczny taras z jacuzzi i prywatna sala kinowa wyposażona w symulator do gry w golfa. Koneserzy szlachetnych trunków otrzymają piwniczkę do profesjonalnego przechowywania win, mieszczącą około 10 tys. butelek, wraz z pokojem do degustacji. Nad jakością usług świadczonych rezydentom czuwają wykwalifikowany konsjerż i obsługa. Również w Cosmopolitanie jest strefa relaksu, która składa się z fitness clubu z siłownią, pokojem do masażu, saunami suchą i mokrą, z jacuzzi oraz pomieszczeń klubowych. Z kolei na dachu apartamentowca Solec Residence w Warszawie umieszczono pole do gry w minigolfa. Na drugim piętrze powstanie ścianka wspinaczkowa wysoka na około 6 metrów. Właściciele kilku najdroższych lokali na górnych kondygnacjach będą mogli nie tylko podziwiać panoramę miasta, lecz także skorzystać z prywatnych basenów na tarasach.

Kamienica jak nowa
Jedni chcą mieć nieruchomość w przeszklonych drapaczach chmur, inni w kameralnych i nowoczesnych budynkach, ale na zainteresowaniu zyskują również apartamenty w stylowych, zrewitalizowanych kamienicach. Na przykład Icon Real Estate zrewitalizował ponad stuletnią, znajdującą się u zbiegu ulic Okólnik i Ordynackiej w Warszawie kamienicę Ordynacka. Ten zaniedbany i nieco zapomniany, zbudowany w 1912 r. dom odzyskał swój dawny wygląd.

Podobnie jest z odnowioną kamienicą Hoża 42, w której obecnie znajduje się 16 apartamentów. Zostały w nich zachowane i odrestaurowane niektóre piece kaflowe, sztukaterie, podłogi i drzwi wewnętrzne. Na piętrach IV i V powstały cztery nowe penthouse’y o powierzchni od 80 do 350 mkw. Wszystkie instalacje w mieszkaniach zostały dostosowane do współczesnych standardów.

– Apartamenty to nie tylko rynek pierwotny. Niektóre znajdują się w kamienicach o tak prestiżowych adresach, jak np. ul. Parkowa i al. Róż w Warszawie. Niektórych też na próżno szukać w ogłoszeniach mieszkaniowych. To często dyskretne oferty, dostępne tylko u niektórych pośredników dla wyjątkowych klientów – twierdzi Arkadiusz Wojciechowski.

Luksusowe miasta
W zabytkowych zabudowaniach, które kiedyś pełniły funkcję klasztorną, znajdują się apartamenty w krakowskiej inwestycji Angel Wawel. W środku zachowały się malowidła ścienne wykonane przez międzywojennego artystę Jana Bukowskiego.

– W Angel Wawel znajdują się: basen, dwie sauny, siłownia, sala kinowa, cafe bar, winiarnia, kącik zabaw dla dzieci, przepiękny ogród zaprojektowany przez Matta Jamesa. To wszystko zaraz obok Wisły i zamku na Wawelu. Dlatego inwestycja sprzedała się tak szybko. Mieszkania przy ul. Dietla na niższych kondygnacjach były mniejsze, a im wyżej, tym więcej mieszkań powyżej 60 mkw. z dużymi tarasami i balkonami. 80-metrowe apartamenty na ostatnim piętrze kosztowały 2,5 mln zł, często były łączone i sprzedały się jako jedne z pierwszych – mówi Małgorzata Nowosielska, dyrektor sprzedaży i marketingu Angel Poland Group.

Niespełna trzy miesiące od rozpoczęcia sprzedaży pierwszej inwestycji mieszkaniowej w ramach Bulwaru Staromiejskiego „Lofty przy Fosie” we Wrocławiu ich inwestor i2 Development znalazł chętnych na niemal połowę luksusowych apartamentów.

– Lofty są nietypową ofertą na polskim rynku mieszkaniowym – ceglana elewacja neogotyckiego budynku, nowoczesna infrastruktura oraz widok z okien na fosę i starodrzew tworzą wyjątkowy klimat miejsca. Na 2,5-hektarowym terenie znajduje się 14 budynków – w większości zabytków, które stopniowo odświeżamy pod nadzorem konserwatora zabytków i przeznaczamy do sprzedaży – mówi Marcin Misztal, wiceprezes zarządu i2 Development. Te wrocławskie lofty powstały w dwóch budynkach po XIX-wiecznej fabryce papieru. Kupujący lofty przywiązują dużą wagę do tego, czy zachowany został oryginalny wygląd cegieł, betonu, surowe stropy, a elementy konstrukcyjne wyeksponowane.

Po ile ten luksus
Minimalna cena nominalna apartamentów luksusowych w Polsce to 1 mln zł, natomiast w większości przypadków ceny takich lokali zawierają się w przedziale 1–10 mln zł.

– W wyjątkowych przypadkach ceny dochodzą do 15–20 mln zł. Te najdroższe oferty nie mają oficjalnie ogłaszanej ceny, ale raczej ceny orientacyjne, które owiane są tajemnicą handlową. Na nabywców tego typu nieruchomości deweloper często długo czeka – twierdzi Jarosław Jędrzyński. Najbardziej znane tego typu oferty to 700-metrowy apartament królewski w krakowskiej inwestycji Angel Wawel i nieco mniejszy, choć konkurencyjny cenowo, 370-metrowy, trzypoziomowy szczytowy penthouse w stołecznym „Żaglu” Libeskinda. Cena za 1 mkw. apartamentu na najwyższym piętrze to 65 tys. zł. W przeszklonym Cosmopolitanie każdy apartament jest wyceniany indywidualnie w zależności od metrażu, wysokości kondygnacji i strony świata. Ceny apartamentów zaczynają się od 1,5 mln zł, a kończą na ok. 7,1 mln zł. W ubiegłym roku najdroższy apartament, jaki sprzedano, to wykończone mieszkanie na Parkowej w Warszawie, kosztujące 34 tys. zł za 1 mkw.

– Ceny apartamentów w Warszawie zaczynają się od 11–12 tys. zł za 1 mkw., a w przypadku apartamentów luksusowych minimum to 16–18 tys. zł. Dla czterech pozostałych krajowych aglomeracji, w których deweloperzy uruchamiają tego typu inwestycje (Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto), ceny startują z poziomu niższego o blisko kilkanaście procent. Maksymalne stawki w przypadku stołecznych apartamentów luksusowych mogą osiągać wysokość nawet 60 tys. zł za 1 mkw., a poza stolicą najdroższe lokale mieszkalne z pierwszej ręki bywają wyceniane na 30–40 tys. zł za 1 mkw. – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński. Arkadiusz Wojciechowski zwraca uwagę na rosnące zainteresowanie apartamentami.

– Sprzedaż nieruchomości o wartości powyżej 1 mln zł wzrosła w ostatnim okresie w porównaniu z rokiem 2015 o 25–30 proc. – twierdzi ekspert z Poland Sotheby’s International Realty. Jak wynika z danych KPMG, zamożni kupują luksusowe nieruchomości co kilka lat. Raz na trzy lata takie lokum nabywa prawie jedna czwarta zarabiających ponad 7,1 tys. zł brutto miesięcznie. Spośród Polaków o najgrubszych portfelach (dochód od 20 tys. miesięcznie) prawie połowa decyduje się na kupno drogiego apartamentu raz na cztery–dziesięć lat.