Fundamenty sukcesu

Przemysław Krych, założyciel i partner zarządzający Griffin Real Estate, o rozwoju, europeizacji,perspektywach polskiego rynku nieruchomości i pozyskiwaniu kapitału z zagranicy.

Historia firmy, którą pan zarządza, oraz pańska kariera to doskonały temat na case study sukcesu w biznesie. Jak to się zaczęło?

W dużej mierze to dzieło przypadku; splot okoliczności, do jakiego mogło dojść tylko na początku lat 90. Pod koniec lat 80. studiowałem prawo na poznańskim Uniwersytecie Adama Mickiewicza. Na piątym roku zostałem etatowym asystentem, rok później równolegle rozpocząłem aplikację sądową. Jestem prawnikiem w czwartym pokoleniu, wszystko więc wskazywało na to, że uczelnia będzie moim miejscem pracy przez wiele lat. Tak się jednak nie stało. W 1991 r. zostałem doradcą prawnym w Invest-Banku, żeby rok później przejść do Banku Handlowego, gdzie objąłem stanowisko dyrektora Departamentu Wierzytelności Trudnych. Warto wspomnieć, że w tamtym okresie BH był krajowym liderem w dziedzinie bankowości korporacyjnej. Jako bardzo młody człowiek odpowiadałem za aktywa o wartości 3 mld dol. Prowadziłem liczne bankowe postępowania ugodowe oraz przejęcia zadłużonych firm. W 1995 r. zostałem szefem Departamentu Inwestycji Kapitałowych, a potem członkiem komitetu zarządzającego banku. W 1998 r. zaangażowałem się w proces akwizycji Banku Pekao SA, która została zablokowana z powodów politycznych. Zniechęcony, postanowiłem poszukać innego zajęcia.

Mając takie doświadczenia, nie musiał pan długo szukać pracy…
To prawda, przez kolejne dwa lata zarządzałem w regionie CEE funduszem Franklin Templeton. W 2001 r. podjąłem decyzję, że czas zająć się własnym biznesem. I znów pomógł mi przypadek. Wcześniej poznałem wybitnego finansistę, a zarazem bardzo sympatycznego człowieka – Dave’a H. Williamsa, byłego CEO & Chairmana Alliance Capital, firmy z Wall Street zarządzającej funduszami powierniczymi, w której zaczynał od 4 mln dol., a odchodząc, zostawił biznes z aktywami wartymi 800 mld dol. Obecnie aktywa tej firmy znacząco przekraczają 1 bln dol. Jeszcze w Alliance Dave inwestował w Hiszpanii. Postanowiłem zainteresować go Polską, zwracając uwagę na liczne podobieństwa w rozwoju obu tych krajów – przechodzących z dyktatury do demokracji i wolnego rynku. Trafiłem w dziesiątkę i tak powstała firma zarządzająca funduszami pod nazwą Cornerstone Partners. Znajomość z Dave’em H. Williamsem była jedną z najlepszych rzeczy, jakie przydarzyły mi się w karierze.

Pierwsza duża transakcja nowego funduszu – zakup Luxmedu – okazała się spektakularnym sukcesem.
Dziś jest to spółka warta grubo pona 400 mln euro. Kiedy dokonywaliśmy transakcji, dysponowała jedną kliniką w Warszawie, a jej przychody wynosiły 37 mln zł. Na marginesie, Luxmed sprzedawaliśmy… dwukrotnie. Najpierw największemu funduszowi private equity w Europie Środkowej i Wschodniej Mid Europa, z którym zainwestowaliśmy razem ponownie już z „innej kieszeni”, a następnie międzynarodowej, działającej na rynku opieki zdrowotnej grupie Bupa. W pierwszych latach działalności inwestowaliśmy też w energetykę konwencjonalną oraz odnawialną, w firmy inżynieryjne i infrastrukturalne.

Dzisiaj jest pan kojarzony przede wszystkim z nieruchomościami i to pod marką Griffin.
Po raz kolejny odwołam się do roli przypadku w biznesie. Przez dłuższy czas władze województwa pomorskiego usiłowały sprzedać firmę Neptun Film, która dysponowała 51 starego typu kinami jednoekranowymi generującymi straty, ale mieszczącymi się w bardzo dobrych lokalizacjach. Uznaliśmy, że to znakomita oferta, tym bardziej że kina po remoncie można było zamienić w obiekty handlowe itp. Nie zdążyliśmy podjąć w związku z tym portfelem żadnych działań deweloperskich, ponieważ zgłosił się do nas inny fundusz, proponując odkupienie tego biznesu, w dodatku za bardzo atrakcyjną kwotę. Nikt przecież nie odmawia, gdy otrzymuje „tomorrow price today”. Pogląd ten podzielili też moi inwestorzy i zaproponowali, abym poza private equity zajął się też nieruchomościami.

Skąd wzięła się nazwa Griffin?
Wejście do budynku przy ul. Fredry w Warszawie, gdzie mieliśmy biuro, pilnowały stalowe gryfy. Nazwa pojawiła się więc sama… W pierwszym okresie działalności dysponowaliśmy kapitałem 150–200 mln euro dzięki pieniądzom pozyskanym od inwestorów z Abu Zabi, Kataru, Kuwejtu, Wielkiej Brytanii. W 2010 r. nawiązaliśmy bliską współpracę z kalifornijskim funduszem Oaktree, nasze aktywa szybko wzrosły do 3–4 mld euro. Nasz sukces na rynku nieruchomości wziął się m.in. z tego, że dysponowaliśmy odpowiednim kapitałem na właściwym rynku. Proszę zauważyć, że nieruchomości to jedyny segment w Polsce, który funkcjonuje na europejskich zasadach, czego najlepszy przykład stanowią czynsze liczone w euro. Jeżeli wreszcie wejdziemy do strefy euro, to czeka nas rozkwit na rynku nieruchomości, który, jak wiadomo, napędza całą gospodarkę…

Największy stres inwestora to perspektywa rewelacyjnego biznesu, którego nie jest w stanie sfinansować.
Nie mamy tego rodzaju problemów. Ten, kto ma pieniądze, kupuje dużo, tanio i z dobrze skalkulowanym ryzykiem. Dotyczy to różnych branż, nie tylko nieruchomości. Kupiliśmy np. Echo Investment, Meble Emilia i sieć Smyk. Widząc ciekawą lukę na rynku, jesteśmy w stanie szybko reagować. Dobry przykład to domy studenckie. W tym celu budujemy od zera lub przeprowadzamy adaptacje, np. w hotelu Polonez w Poznaniu. Obecnie dysponujemy 1,2 tys. pokojów, a w najbliższych latach zamierzamy ich mieć około 7 tys.

Na jakich zasadach funkcjonuje zarządzany przez pana biznes?
Szybki rozwój spowodował, że musieliśmy posegmentować naszą działalność. Griffin jest firmą zajmującą się zarządzaniem różnymi platformami. Mamy ich w tej chwili w portfelu siedem: dwie deweloperskie (Echo Investment w swojej części komercyjnej i mieszkaniowej); cztery oferujące stałą stopę zwrotu (dwie komercyjne platformy typu REIT, platformę akademikową i platformę mieszkań na wynajem); zarządzamy też największą niebankową instytucją pożyczkową na rynku nieruchomości. Pozyskaliśmy już znakomitego inwestora do Echo Polska Properties (pierwszego i największego polskiego REIT-a komercyjnego), jest to południowoafrykański fundusz REIT – Redefine Properties. Razem z nim wprowadziliśmy EPP na giełdę w Johannesburgu, uzyskując wycenę przekraczającą 900 mln euro. Myślimy o wejściu na jedną z międzynarodowych giełd z aktywami z naszego portfela nieruchomościowego, organizując z nich kolejny REIT komercyjny. Z kolei wspomniany wcześniej Student Depot – biznes domów akademickich – mógłby zadebiutować na GPW. Zebraliśmy już około 100 mln euro, które inwestujemy w mieszkania na wynajem pod marką R4R. Nasz fundusz pożyczkowy Griffin Property Finance to największa tego typu niebankowa instytucja w regionie CEE. Stawiamy też na dalszy rozwój Echo Investment, która to spółka zajmuje pozycję numer jeden w swojej branży. Rzecz jasna planujemy też kolejne akwizycje. Z okazji 10-lecia Griffina uruchomimy gruntownie zrewitalizowaną warszawską Halę Koszyki.

Czy Polska to rzeczywiście jedno z ciekawszych miejsc w dziedzinie inwestycji w nieruchomości?
Często rozmawiam na ten temat z inwestorami z zagranicy. W USA, Kanadzie i Australii wszystko, co warto było kupić, dawno temu zostało sprzedane, a rynek deweloperski nie nadąża z dostarczaniem nowego produktu. Natomiast w Europie Zachodniej, zwłaszcza w dużych miastach, ceny osiągnęły niewyobrażalnie wysoki poziom. Nasz kraj, dzięki członkostwu w UE i NATO oraz dynamicznie rozwijającej się gospodarce, to znakomite miejsce do inwestycji. Jedno jest pewne – dobre nieruchomości podrożeją. A to najlepszy sygnał dla inwestorów.

Bardzo wcześnie zaczął pan przygodę z biznesem. Co jest najważniejsze w zarządzaniu?
Najlepiej, gdy dobre przygotowanie napotyka okazję… To gwarancja sukcesu. Poza tym trzeba mieć cierpliwość, umiejętność wyczekania najlepszej chwili, by podjąć określoną decyzję. Jeżeli nie ma się tej cechy, nawet najlepsza znajomość światowych trendów może wywieść na manowce. Sam się o tym boleśnie przekonałem, podejmując decyzję o inwestycjach na rynku ukraińskim. Po pomarańczowej rewolucji uległem wrażeniu, wzmacnianemu zresztą przez media i polityków, że to kraj, który będzie podążał podobną drogą co Polska. W praktyce okazało się, że rynek ten został kompletnie zepsuty przez skorumpowanych oligarchów. Wracając do pytania o zarządzanie – podstawowy warunek sukcesu to zmotywowany zespół i dobre relacje międzyludzkie. Jestem zwolennikiem inwestowania w pracowników z perspektywą wieloletniej współpracy. Jedyne, czego nie toleruję, to nielojalność.

Co lubi Przemysław Krych?

Zegarek na co dzień od 26 lat zwykle zakłada ten sam zegarek Jaeger-LeCoultre. Lubi też sportowego Hublota
Pióro przedwojenne Montegrappa, odziedziczone po dziadku
Ubrania Brunello Cucinelli: wysoko ceni tę firmę, więc ogranicza się do jednego sklepu z ubraniami
Wypoczynek kilka lat temu odkrył żeglarstwo, cztery razy w roku bierze udział w regatach. Przepłynął m.in. w 11 dni Atlantyk, pozbawiony dostępu do mediów, co – jak żartuje – stanowiło dla niego kurację odwykową od Internetu i telefonu… Zimowy urlop zawsze spędza, jeżdżąc na nartach
Kuchnia włoska, japońska, polska
Restauracje La Rosetta w Rzymie i El Puerto de Santa María w Cascais koło Lizbony – obie poleca ze względu na ryby i owoce morza. W Warszawie: Michel Moran i Mateusz Gessler
Samochód Range Rover
Hobby „świadoma konsumpcja sztuki”. Kolekcjonuje: impresjonistów, postimpresjonistów i fowistów. W swojej kolekcji ma też fotografie – m.in. dzieła Helmuta Newtona, Annie Leibovitz, Henriego Cartiera-Bressona i Richarda Avedona