Rozmowa z Justyną Kur, dyrektorem ds. zarządzania nieruchomościami firmy Apsys Polska.
– Rzadko się zdarza, że firma o francuskich korzeniach zaczyna działalność poza ojczyzną, w dodatku w Polsce. A tak było w przypadku Apsys. Jak do tego doszło?
– Tak, rzeczywiście, właściciel firmy Apsys, Maurice Bansay, podczas jednej z wizyt w Polsce, w drugiej połowie lat 90., stwierdził, że Polska to rynek o ogromnym potencjale, i tu postanowił rozwijać swój biznes. Firmę Apsys założył więc właśnie w naszym kraju, a dopiero potem implementował ją na rynek francuski. Dzisiaj Apsys zajmuje się szeroko pojętym tematem inwestycji komercyjnych. Budujemy, wynajmujemy i zarządzamy centrami handlowymi. Jesteśmy developerem, inwestorem, project managerem, zarządcą i agentem ds. wynajmu. W Polsce wybudowaliśmy już cztery centra. Pierwszym była Korona we Wrocławiu, która powstała w roku 1998.
To był unikatowy i niezwykle spektakularny projekt jak na tamte czasy. Wówczas centra handlowe dopiero raczkowały na rynku polskim. Otwierały się głównie hipermarkety z linią kas tzw. „blaszaki”, ewentualnie hipermarketowi towarzyszyła mała galeria handlowa, w której przeważały usługi. Apsys jako pierwszy w Polsce wybudował centrum handlowe z prawdziwego zdarzenia – pięknie wykończone, z marmurową posadzką, nastrojową strefą restauracyjną, nawiązującą swoim wystrojem do uliczki miejskiej, z kompleksową ofertą centrum: szerokim wyborem sklepów modowych, restauracji, strefą rozrywki z kinem i bowlingiem. Dzisiaj, to standard ogólnie przyjęty, w tamtych czasach – niespotykany. Większość firm zajmujących się tego typu inwestycjami, patrzyła z niedowierzaniem na nasze działania, pytając „po co to komu potrzebne”, polski klient tego nie doceni. Tymczasem okazało się, że był to strzał w dziesiątkę. Korona funkcjonuje znakomicie do tej pory, zajmując ustabilizowaną, dobrą pozycję na rynku, jest dobrze postrzegana i ma stałego klienta, pomimo że od tamtego momentu powstało mnóstwo dużych, nowoczesnych centrów handlowych. To był nasz start. Dzisiaj zarządzamy portfolio 15 centrów handlowych – w zdecydowanej większości przypadków świadczymy usługę zarządzania dla klientów zewnętrznych.
– Ale tym flagowym państwa projektem jest Manufaktura w Łodzi…
– Zdecydowanie tak, Manufaktura to nasza najlepsza referencja. Jedno z większych centrów handlowych w Europie. To w pełni kompleksowy obiekt. Oprócz funkcji handlowej, zaspokaja potrzeby rozrywkowe i kulturalne, jest tu muzeum poświęcone historii fabryki oraz muzeum sztuki współczesnej, rynek, który stał się nowym centrum życia miasta, najlepszy hotel w Łodzi. To naprawdę unikatowy projekt. W Manufakturze jest kilka odrestaurowanych budynków historycznych XIX-wiecznej fabryki Izraela Poznańskiego. Projekt był gigantycznym przedsięwzięciem, wszystkie działania uzgadniane były z konserwatorem zabytków. Cel został osiągnięty, udało nam się zrewitalizować tę przestrzeń – w sumie około 30 hektarów! – i to w momencie, kiedy większość wątpiła w powodzenie tego projektu. Nikt nie wierzył w miasto Łódź, pogrążone wówczas w kryzysie. Efekt naszych prac przemawia sam za siebie, a Manufaktura zebrała wszystkie możliwe nagrody na rynku nieruchomości, i to na poziomie europejskim i światowym. Dla najlepszego dewelopera, najlepszego centrum handlowego. Dostaliśmy nawet Certyfikat Polskiej Izby Turystyki, co jest naprawdę prestiżowym wyróżnieniem i raczej niespotykanym wśród centrów handlowych. Manufaktura jest na mapie turystycznej Polski wskazywana jako miejsce, które warto odwiedzić. Osobiście bardzo lubię to miejsce i nie mówię tego dlatego, że jestem pracownikiem Apsys…
– A jakie projekty realizują państwo obecnie?
– Jest ich kilka, między innymi duże centrum handlowe Łacina w Poznaniu. Mamy już pozwolenie na budowę.
– Nie tylko budujecie, ale i zarządzacie już wybudowanymi obiektami.
– Tak, na przykład Manufaktura właśnie teraz jest w fazie sprzedaży, ale nadal będziemy nią zarządzać. Kupuje ją fundusz inwestycyjny Union Investment, właściciel innego centrum, którym zarządzamy w Katowicach. To nasz bardzo dobry partner biznesowy, więc Manufaktura przejdzie w dobre ręce. Tu na marginesie muszę dodać, że centra to bardzo dobry produkt inwestycyjny, niedoceniany na razie na dużą skalę przez polskie fundusze. Dla inwestorów europejskich to bardzo dobry i stabilny pieniądz oraz bardzo ceniona inwestycja. Dzisiaj właścicielami centrów, którymi zarządzamy, są w zdecydowanej większości fundusze. Naszymi klientami są GE Real Estate, Pradera, IVG, Union Investment.
– Zajmuje pani stanowisko Real Estate Director, czym właściwie się pani zajmuje?
– Właśnie zarządzaniem naszymi obiektami. Podsumowując w kilku słowach – dbam o to, żeby wszystko dobrze funkcjonowało – od czystości, poprzez ochronę, utrzymanie techniczne obiektów, po właściwe przygotowanie strategii marketingowych oraz kontakty z najemcami, fakturowanie i płatność czynszów. Uważam, że zarządzanie centrami wymaga kobiecego podejścia. Zresztą jesteśmy bardzo kobiecą firmą. Większość naszych pracowników to panie. Na 15 centrów, którymi zarządzamy, mamy tylko dwóch panów dyrektorów. I z pełną odpowiedzialnością mogę powiedzieć, że kobiety świetnie nadają się na to stanowisko. Mamy takie fajne, gospodarskie podejście, a na centrum patrzymy trochę, jak na własny dom i to świetnie się sprawdza.
– Jaka jest recepta na dobre centrum handlowe?
– Stworzenie dobrego centrum handlowego jest bardzo złożonym i niełatwym procesem. Zaczyna się od wybrania lokalizacji. Następnie należy się zastanowić, jakiego typu obiekt tam wybudować, jakie to ma być centrum, a przede wszystkim – dla kogo. Nie w każdym miejscu będzie działać warszawska Galeria Mokotów. Trzeba też pamiętać, że za tym, żeby klient poszedł do galerii na zakupy czy do kina i dobrze się tam czuł, stoi olbrzymia praca. To specyficzna wiedza o tym, jak „poukładać” centrum handlowe, kogo zaprosić, jakich najemców, jak ich pozycjonować, by wszystko razem tworzyło zamierzony efekt i przyciągało klientów. Niestety, na rynku jest wiele przykładów centrów, które nie działają, nie sprawdzają się, bo popełniono błędy na etapie inwestycyjnym, budowlanym czy na etapie wynajmu i doboru najemców. Popatrzmy na przykład warszawskiego centrum Blue City. To centrum o mocno skomplikowanym układzie architektonicznym jeszcze kilka lat temu słabo funkcjonowało – miało wysoki poziom niewynajętej powierzchni. Jednak dzisiaj Blue City to świetny przykład na to, jak właściciel swoim działaniem może repozycjonować centrum. To musiało sporo kosztować, ale przyniosło efekt. Właściciel m.in. podjął decyzję o zaproszeniu do centrum grupy Inditex (Zara, Bershka, Stradivarius). Wprowadzenie tych kilku mocnych brandów przyciągnęło kolejnych najemców. Dzisiaj jest to świetnie działające centrum handlowe, mimo wciąż skomplikowanej architektury.
– Państwa sekret?
– Jesteśmy firmą, w której naprawdę fajnie się pracuje. Stosunkowo małą, bo zatrudniamy ok. 170 osób. Ja jestem tu od 11 lat i muszę przyznać, że większość załogi nie zmieniła się od tamtego czasu. My się po prostu lubimy. To klucz do sukcesu. Lubię swoją pracę, lubię to, co robię i lubię ludzi, z którymi pracuję. A firma to są ludzie. Jesteśmy zespołem, który lubi ze sobą spędzać czas, a przecież tak wiele spędzamy go razem.
– Podkreśla pani, że nie czuje się managerem, ale przecież pani nim jest?
– Nie jestem managerem w męskim rozumieniu tego słowa. Wielu mężczyzn na tym stanowisku po prostu rozdaje zadania dookoła. Ja, niestety, mam tak, że sama chciałabym nad wszystkim czuwać, lubię angażować się we wszystkie tematy i gdzieś tam we mnie ciągle drzemie chęć, by być wszędzie. Niemniej, chciałabym bardzo mocno podkreślić, że uwielbiam pracę zespołową i na co dzień pracuję z zespołem naprawdę świetnych i superprofesjonalnych ludzi. To również nasz klucz do sukcesu – praca zespołowa.
– A z wykształcenia?
– Też nie. Do branży centrów handlowych trafiłam zupełnie przypadkiem. Myślałam, że moje życie będzie zupełnie inaczej wyglądało. Z wykształcenia jestem historykiem. Ukończyłam we Francji studia podyplomowe z historii średniowiecza. Wróciłam po studiach do Polski i jako tłumacz na chwilę zatrudniłam się na budowie centrum handlowego. Przypadkowe zajęcie okazało się pomysłem na życie. Zawsze się śmieję, że jestem osobą, która rosła z rynkiem centrów handlowych, bo kiedy zaczynałam ten rynek dopiero się tworzył, w tym czasie w największych miastach w Polsce otwierały się pierwsze centra, niewiele mające wspólnego z obiektami, które obecnie powstają. Z czasem skończyłam studia kierunkowe z zarządzania nieruchomościami. Okazało się, że centra handlowe to moja pasja…
– Co panią w tym zawodzie pasjonuje?
– Różnorodność, nieprzewidywalność… Centra żyją własnym życiem, trudno je do końca zaprogramować. W tym zawodzie nie ma miejsca na nudę, tu wciąż pojawiają się nowe sytuacje, nowe wyzwania, czasami sytuacje kryzysowe. To w tych najtrudniejszych momentach możemy się sprawdzić, zweryfikować swoje umiejętności, profesjonalizm, zaangażowanie, oddanie i solidarność zespołu.
– Jak zmieniały się centra handlowe z pani długoletniej perspektywy?
– Wszystko się zmieniło. Pojawienie się centrów handlowych typu galeria handlowa w drugiej połowie lat 90. to był przełom. Od tamtego momentu rynek znacznie ewoluował. Dzisiaj to bardzo nowoczesne obiekty z różnorodnym doborem najemców. Myślę, że dzisiaj nikt sobie nie wyobraża życia bez centrów handlowych. To miejsca, gdzie jeździmy nie tylko na zakupy, ale załatwiamy sprawy codzienne, spotykamy się w sprawach prywatnych i zawodowych, spędzamy swój wolny czas. Atutem Polski jest fakt, że centra handlowe powstały u nas dużo później niż w krajach Europy Zachodniej, od razu więc były nowoczesne. Dzisiaj to do nas przyjeżdżają goście spoza Polski, by zobaczyć, jak to się robi – w Manufakturze wielokrotnie przyjmowaliśmy naszych zagranicznych kolegów „po fachu”… Uważam, że w sektorze centrów handlowych zajmujemy kluczową pozycję w Europie, tworząc standardy i wzorce przez innych śledzone i naśladowane
– Jak ewoluują te centra, bo przecież są zmiany, modne są na przykład ostatnio certyfikaty związane z ekologią?
– Stare centra się po prostu przeżyły. Dzisiaj, aby utrzymać konkurencyjność na rynku, by zatrzymać odpływ klienta do nowych, lepszych galerii, musimy poprawiać jakość obiektów i komfort robienia zakupów. Dlatego co 10, 15 lat należy przeprowadzać gruntowne remonty. To nie tylko kwestia nowych sklepów, ale całej infrastruktury. Idąc z duchem czasu trzeba unowocześniać wnętrza centrów, remontować toalety, posadzki, wymieniać oświetlenie, małą architekturę, witryny i sklepy najemców. Duże znaczenie ma wygląd toalet. Staramy się, aby nasze były designerskie i pozytywnie zaskakiwały klientów.
– Czego dzisiaj oczekują klienci? Luksusu w architekturze, czy niskich cen?
– Klienci oczekują wysokiej jakości produktu w rozsądnej cenie. Jakość centrum handlowego to między innymi dobór najemców. Każdy z nas lubi mieć szeroki wybór najemców, ale też zależy to od konkretnego obiektu. Jak już mówiłam, to, co zadziała w Warszawie, niekoniecznie zadziała w Gorzowie i na odwrót. Musimy umieć wszystko dopasować do lokalizacji. Marketing również jest tu dobrym przykładem. Animacje dla dzieci czy dla dorosłych w Warszawie już nie działają. Dzisiaj warszawski klient pójdzie gdzie indziej, bo nie chce, żeby mu przeszkadzać w robieniu zakupów. W mniejszym mieście to może się jeszcze sprawdzać. Są miasta, gdzie bardzo popularne są loterie, w których można wygrać np. samochód, ale już są też inne, w których to zupełnie nie działa, gdzie klienci wolą bony na zakupy… Ten rynek wciąż ewoluuje. Naszą rolą jest antycypowanie oczekiwań klienta i odpowiednie dopasowanie oferty i prowadzonych działań.
– Jesteście państwo pionierami, jeśli chodzi o ekologiczne certyfikaty przyznawane centrom handlowym. Które są najważniejsze?
– Jesteśmy pierwszą firmą w Polsce, która otrzymała certyfikat BREEAM In Use dla działającego centrum handlowego. Certyfikacja jest obecnie bardzo modnym tematem. Zazwyczaj dotyczy budynków nowobudowanych, tzn. już od momentu rozpoczęcia budowy wdrażane są wszystkie wymagania z nim związane. Ale jest też certyfikacja dla budynków istniejących. To program weryfikujący sposób zarządzania tymi budynkami. Mamy dzisiaj 11 centrów z Breeam in Use, a pozostałe są jeszcze w procesie certyfikacji. Audytorzy biorą pod uwagę wszystkie aspekty zarządzania – nawet używane środki czystości, oświetlenie, ogrzewanie, gospodarkę odpadami. My we wszystkich centrach segregujemy śmieci, edukujemy też najemców. Dzięki temu mamy przychody ze sprzedaży odpadów. W starszych centrach modernizujemy instalacje. Wymieniamy oświetlenie, teraz na źródła ledowe. Przy obecnej technologii zużycie energii dzięki zastosowaniu nowoczesnych LED-ów spadło o 70 proc. Oszczędności przynosi też wymiana kranów i spłuczek w toaletach na automatyczne. W jednym z centrów po takiej wymianie zużycie wody spadło aż o 25 proc. Byliśmy pionierami, konkurencja poszła za nami. Jedną z idei przyświecających działaniom Apsys jest, by dziś robić to, co jutro będą robić wszyscy.
– Ile mają państwo metrów kwadratowych centrów handlowych?
– Obecnie zarządzamy 15 centrami handlowymi o łącznej powierzchni ponad 600 000 m2.
– Jak bardzo Polska liczy się w państwa firmie?
– Polska jest dla Apsys kluczowym rynkiem. W Polsce mamy 15 centrów w zarządzaniu i trzy centra w fazie developmentu. Kolejne są w planach. We Francji jest pięć centrów w zarządzaniu i 8 w developmencie. Oczywiście, współpracujemy z naszymi kolegami z Francji, ale równocześnie jesteśmy niezależni w prowadzonych działaniach. Co ważne w przypadku Apsys Polska, nasze standardy są wynikiem wieloletniej pracy całego zespołu i umiejętnego wykorzystania doświadczeń europejskich i ich dopasowania do warunków lokalnych na gruncie polskim. To, co mamy, zawdzięczamy naszej pracy. Sami wypracowaliśmy nasze własne know-how. Mieliśmy możliwość zbudowania tego wszystkiego od początku.
Co lubi Justyna Kur?
Buty – zawsze wysokie obcasy
Kosmetyki – kremy Estee Lauder
Perfumy – Chanel, ostatnio na lato Chanel Chance Eau Fraiche, na zimę Chanel Noir
Kuchnia – nowoczesna kuchnia fusion, śródziemnomorska i polska
Restauracja – Tawerna Orłowska w Gdyni, nad samym morzem, serwująca świeże ryby
Wakacje – Chorwacja, Grecja
Hobby – książki, yoga
Samochód – Volkswagen Passat
