Zamrożenie gospodarki, wywołane pandemią wirusa SARS-CoV-2, może prowadzić na rynku nieruchomości do opóźnień w realizacji projektów i istotnych zmian planów sprzedażowych. To ogromne wyzwanie dla deweloperów finansujących inwestycje długiem, zwłaszcza obligacjami – uważa Tatiana Piechota z firmy doradczej Upper Finance.
O tym, że pandemia koronawirusa odciśnie swe piętno na krajowym rynku nieruchomości, nie trzeba nikogo przekonywać. Nie dysponujemy jeszcze wiarygodnymi danymi, które dawałyby całościowy obraz sytuacji, ale cząstkowe liczby są sygnałem bardzo istotnych wyzwań, jakie stoją przed wszystkimi uczestnikami rynku. O tym, jak będzie wyglądać ten rynek w długiej perspektywie, zadecyduje w dużym stopniu skala i długość spodziewanej w Polsce recesji oraz globalne czynniki makroekonomiczne. Jest zbyt wcześnie, by w precyzyjny sposób prognozować rozwój rynku w kolejnych latach.
Wsparcie w restrukturyzacji zadłużenia
Warto jednak skupić się na perspektywie krótkoterminowej i działaniach, które już teraz mogą uchronić działające na rynku podmioty przed utratą płynności finansowej. Z przeprowadzonej przez Upper Finance ankiety, skierowanej do podmiotów finansujących inwestycje bądź bieżącą działalność w oparciu o emisję obligacji, wynika, że duża część aktywnych na tym rynku podmiotów będzie potrzebować wsparcia w restrukturyzacji zadłużenia. Realizacja projektów w naturalny sposób opóźnia się, a biznesplany zakładające współfinansowanie inwestycji w oparciu o przedsprzedaż lokali już teraz w wielu przypadkach wymagają weryfikacji.
To wyzwanie dla deweloperów, którzy na określonych warunkach i przy zakładanych parametrach (harmonogram realizacji inwestycji, budżet, harmonogram i średnia cena sprzedaży) pozyskali finansowanie dłużne. W tej sytuacji działania mające na celu restrukturyzację zadłużenia należy podjąć możliwie szybko, tym bardziej że sygnały płynące ze strony działających na tym rynku funduszy wskazują na dużą elastyczność i zrozumienie obecnego położenia emitentów. Warto jednak pamiętać, że elastyczność zmian jest uzależniona od tego, z jakim inwestorem mamy do czynienia: instytucjonalnym czy indywidualnym.
W pierwszym przypadku ustrukturyzowanie wymaga wyłącznie porozumienia z inwestorem odnośnie zmiany warunków emisji. Natomiast w drugim przypadku, jeżeli nie mamy zgromadzania obligatariuszy, zmiana warunków emisji wymaga jednomyślnej zgody wszystkich obligatariuszy, co dla inwestorów indywidualnych jest sporym wyzwaniem. Dlatego dużym wsparciem w procesie zmiany warunków emisji jest ustanowienie instytucji zgromadzenia obligatariuszy. Jest ono ważne, gdy jest na nim reprezentowana co najmniej połowa łącznej wartości nominalnej obligacji danej serii. Co do zasady uchwały zgromadzenia obligatariuszy zapadają większością 3/4 głosów.
Konwersja emisji na kredyt bankowy
Jednym z dostępnych rozwiązań jest także konwersja emisji na kredyt bankowy. Jeśli deweloper decydował się na finansowanie inwestycji częściowo z emisji obligacji, a częściowo z wpłat klientów, dopływ finansowania z tego drugiego źródła uległ zatrzymaniu w momencie znaczącego zahamowania sprzedaży. Wówczas rozwiązaniem może być zamiana długu obligacyjnego na kredyt celowy, który umożliwi kontynuację inwestycji. Dla uzyskania kredytu celowego ważny będzie oczywiście poziom wkładu własnego, przedsprzedaży. Jednak jak wynika z analiz Upper Finance, wielu inwestorów spełnia te warunki, a znacząca część inwestycji jest na tak zaawansowanym etapie, że obligacje można zrefinansować kredytem celowym.
Restrukturyzacja zadłużenia leży obecnie w interesie wszystkich stron, ma bowiem na celu aktualizację warunków emisji, przyjęcie parametrów dostosowanych do rzeczywistej sytuacji rynkowej oraz uzgodnienie takich terminów, które pozwolą dokończyć realizację inwestycji i finalnie wykupić obligacje. „Ciężar dowodowy” spoczywa jednak na emitencie, który do całego procesu musi być przygotowany tak, jakby na nowo starał się o finansowanie. Deweloperzy muszą udowodnić, że problemy są wynikiem obecnego kryzysu, a zmiana przyjętych harmonogramów i parametrów pozwoli wypełnić wcześniejsze zobowiązania względem inwestorów.
W tym procesie warto postawić na sprawdzonych doradców, tym bardziej że sytuacja, w którą przyszło nam się mierzyć, nie ma precedensu w ponad 30-letniej historii polskiego rynku finansowego.
