Rosnące stopy procentowe i zdecydowane ograniczenie zdolności kredytowej uniemożliwiły niektórym Polakom zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Porzucili oni marzenia o zakupie mieszkania przynajmniej na jakiś czas.

Grupa, która wciąż posiada satysfakcjonującą zdolność kredytową, przeżywa ważny dylemat. Jak zwykle w takich sytuacjach warto dokładnie przeanalizować dostępne dane. Wbrew pozorom dla wielu osób zakup mieszkania w 2022 r. będzie opłacalny. Zacznijmy od tego, że w ostatnim okresie obserwujemy wzrost nie tylko stóp procentowych, lecz także cen mieszkań. Ten drugi wskaźnik ostatnimi czasy zwolnił, ale nic nie wskazuje na to, by nieruchomości miały być tańsze. Wręcz przeciwnie, wysoka inflacja, rosnące koszty materiałów, gruntów i pracy powodują, że deweloperzy nie mają przestrzeni do obniżek cen. Dodatkowo, wyraźny wzrost popytu na mieszkania na wynajem sprawił, że inwestorzy kupują nieruchomości w pakietach, np. po 5–6 lokali, i przeznaczają je na najem. Popyt jest wciąż bardzo wysoki, luka mieszkaniowa także.

Przykładem tego, jak kształtują się ceny na rynku popularnym w miastach, jest nowe osiedle w Gdańsku. Nominalna wartość 50-metrowego mieszkania w momencie rozpoczęcia budowy wynosiła mniej niż 500 tys. zł. Obecnie to już prawie 600 tys. zł, przy czym tendencja wzrostowa wciąż się utrzymuje. Przyjrzyjmy się teraz oprocentowaniu kredytu hipotecznego. Z poziomu ponad 2 proc. w drugiej połowie 2021 r. wzrosło ono do ok. 8 proc. Choć teraz trudno w to uwierzyć, sytuacja ta jednak nie będzie trwała wiecznie. Znana w ekonomii hipoteza Fishera mówi o tym, że w długim terminie inflacja jest zbieżna z poziomem rynkowym stóp. Obecne działania Rady Polityki Pieniężnej mają na celu zatrzymanie rosnących cen. Potem sytuacja będzie musiała jednak wrócić do normy. Ustawowy cel inflacyjny w Polsce, do którego NBP powinien dążyć, to od lat 2,5 proc. z dopuszczalnym jednoprocentowym przedziałem wahań. Pozwala to wnioskować, że na podobnym poziomie będą kształtować się stopy rynkowe. Ile czasu będziemy czekać na stabilizację? Nikt nie zna jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, ale zgodnie z wieloma prognozami stopy procentowe powinny zacząć spadać pod koniec następnego roku.

A jaka będzie sytuacja osób, które zdecydują się na uruchomienie kredytu w transzach? To rozwiązanie dla kupujących dopiero budowane mieszkanie z rynku pierwotnego. Transze są wypłacane przez bank po zrealizowaniu przez dewelopera kolejnych kamieni milowych projektu. W praktyce oznacza to, że klient przez większość okresu realizacji inwestycji płaci niższe raty, co może być sposobem na przetrwanie czasu wysokich stóp procentowych. Podsumowując, zysk, jaki możemy osiągnąć, decydując się na zakup odpowiedniej nieruchomości, wciąż przewyższa koszty. Jeśli posiadamy odpowiednią zdolność kredytową, warto zachować zimną krew i nie rezygnować pochopnie z planów.

Długoletni partner Goldman Sachs, Gerry Cardinale, jest właścicielem Toulouse FC i części Liverpool FC od 2021 r. Teraz amerykański inwestor przejmuje również włoskiego mistrza. Kim jest ten mężczyzna?

Gerry Cardinale został niedawno zapytany, co sądzi o stale rosnących wartościach poszczególnych klubów sportowych i piłkarskich. Odpowiedział: „Tak naprawdę nie ma żadnej rzeczywistej wartości marek, po prostu większość inwestorów zapłaciła więcej niż w poprzednich umowach. Oczywiście nie zawsze tak będzie, bo ceny zespołów nie mogą rosnąć bez końca. Ale wysokie notowania pokazały jedną rzecz w światowym biznesie medialnym i kulturalnym. Sport uważany jest za nowe Hollywood”. Dzięki takiemu podejściu długoletni bankier Goldman Sachs i dyrektor generalny nowojorskiej firmy inwestycyjnej RedBird Capital Partners stał się jednym z najbardziej wpływowych inwestorów sportowych na świecie, a teraz jest również mocno zaangażowany w europejską piłkę nożną. Obecnie przejmuje również większość tradycyjnego klubu AC Milan, który właśnie zdobył mistrzostwo Włoch.

Jak ostatnio ogłoszono, za 1,2 mld euro RedBird Capital przejął większość udziałów od amerykańskiego inwestora Elliotta Singera. Fundusz hedgingowy Singera przejął klub od byłego premiera Silvio Berlusconiego w 2018 r. po tym, jak wycofał się chiński inwestor. Mówi się, że Singer zainwestował ponad 740 mln euro w klub z supergwiazdą Zlatanem Ibrahimoviciem w ciągu czterech lat i pozostanie w zarządzie jako udziałowiec mniejszościowy.

Dla Cardinale to nie pierwsza sportowa inwestycja. Absolwent Harvardu pracował w Goldman Sachs przez ponad 20 lat, ostatnio jako partner w Wall Street Bank, gdzie pomagał kierować biznesem private equity pionu bankowości handlowej o wartości 100 mld dol. W tym czasie m.in. uruchomił platformę marketingową dla drużyny baseballowej New York Yankees. W ten sposób stał się jednym z najbardziej wpływowych inwestorów w europejskim futbolu. RedBird jest właścicielem większości francuskiego pierwszoligowego klubu FC Toulouse od 2020 r. Wiosną 2021 r. Cardinale dołączył do Fenway Sports Holding i od tego czasu jest współwłaścicielem finalistów Ligi Mistrzów Liverpool FC.

„Większość ludzi myśli, że inwestowanie w sport to kupowanie drużyn” – powiedział niedawno Cardinale o swojej strategii. Przez długi czas właściwie inwestował we wszystko oprócz zespołów i wolał budować wokół nich platformy medialne i marketingowe. Dopiero w ostatnich latach sam stał się właścicielem. Zajmuje się pionową integracją klubu, marketingiem praw, biznesem bukmacherskim oraz streamingowym i medialnym. Trzon stanowią zespoły jako właściciele praw do znaków towarowych.

Cardinale uważa, że marki sportowe są najcenniejszą rzeczą w świecie mediów. Mimo całej euforii dla Cardinale jest jasne, że wzrosty wartości drużyn nie będą trwały wiecznie. „To niemożliwe” – mówi Gerry Cardinale, zwłaszcza jeśli spojrzy na szczegóły poprzednich przejęć, bo niektóre nie ustrzegły się błędów.

Andrzej Mroziński

Dwunasta odsłona Kongresu Stolarki Polskiej dobiegła końca. W wydarzeniu wzięło udział niemal 300 osób, a na scenie, w ramach trzech bloków tematycznych, wystąpiło aż 16 ekspertów. Szczególnym zainteresowaniem cieszył się panel marketingowy. Kongresowy dzień zakończyła uroczysta gala, podczas której wręczono branżowe nagrody i wyróżnienia.

Pierwszy blok kongresu poświęcony był omówieniu funkcjonowania branży na tle obecnej sytuacji geopolitycznej. Tematykę tę zaprezentowali szczegółowo uznani eksperci: prof. dr hab. Witold Orłowski, główny doradca ekonomiczny PwC Polska, Dariusz Kryczka, manager w Kancelarii EY Law w Zespole Energetyki i Zrównoważonego Rozwoju, ekspert ds. energii i klimatu oraz prof. dr hab. Waldemar Rogowski, kierownik Zakładu Zarządzania Ryzykiem w Instytucie Finansów Korporacji i Inwestycji SGH. Kontynuacją tej tematyki była dyskusja panelowa z udziałem przedstawicieli branży stolarki budowlanej. Drugi blok merytoryczny XII Kongresu Stolarki Polskiej nawiązywał z kolei do recyklingu, ochrony klimatu i zrównoważonego budownictwa. Zagadnienia te przedstawili tacy eksperci, jak dr inż. Dorota Bartosz, dyrektor techniczna ds. budownictwa zrównoważonego w Polskim Stowarzyszeniu Budownictwa Ekologicznego PLGBC, oraz Karol Pięta, Country Manager Dekura Poland oraz Project Manager EPPA Poland. Trzeci blok tematyczny miał formę debaty i dotyczył sprzedaży oraz marketingu przyszłości. Wzięli w nim udział wiodący marketingowcy z branży. Podczas spotkania prelegenci odpowiedzieli m.in. na pytania, jak zdefiniować przyszłe kanały sprzedaży, czy digital zastąpi sklepy stacjonarne, czy inflacja wpłynie na sprzedaż produktów oraz w jaki sposób komunikować i budować markę w czasie kryzysu. Zwieńczeniem kongresowego dnia była wieczorna uroczysta gala, podczas której wręczono branżowe nagrody i wyróżnienia.

Zakup droższy o 128 proc., a czynsze najmu wyższe aż o 70 proc. – tak zmieniły się realia amerykańskiego rynku nieruchomości w latach 70. Jeśli grozi nam dziś stagflacja, to ten przykład sugeruje, że właściciele mieszkań mogą spać spokojnie.

Wysoka inflacja i słaby wzrost gospodarczy to scenariusz, którego ziszczeniem część ekonomistów ostatnio nas straszy. Jest to sytuacja rzadko spotykana. Przeważnie bowiem mamy do czynienia z inflacją, gdy gospodarka jest rozgrzana do czerwoności i odwrotnie – ceny w sklepach, na stacjach benzynowych i punktach usługowych rosną wolniej, gdy wzrost gospodarczy jest rachityczny lub wręcz mamy recesję.

Stagflacja to tylko jedna z możliwości

Stagflacja to znacznie rzadsze zjawisko. Realizacja takiego scenariusza tym bardziej nie jest pewna. Istnieje szansa, że światowa gospodarka poradzi sobie z problemami, a w konsekwencji ceny dóbr i usług przestaną tak szybko rosnąć. Do tego w Polsce mocne podwyżki stóp procentowych mogą zatrzymać inflację wynikającą z czynników wewnętrznych. Słowem wyjaśnienia – w tym przypadku chodzi o sytuację, w której szybko rosnące ceny wywołują presję na wzrost wynagrodzeń. To powoduje, że producenci chcą wyższe koszty przerzucić na konsumentów i znowu generuje to presję płacową. Itak się to kręci dopóty, dopóki ktoś tego niebezpiecznego sprzężenia zwrotnego nie zatrzyma. Może to zrobić rząd – np. srogo opodatkowując nadmierne wzrosty wynagrodzeń, ale też swoje karty w tej rozgrywce posiada Rada Polityki Pieniężnej. Ta, podnosząc stopy procentowe, może powściągać zapędy firm i konsumentów przez podnoszenie kosztów obsługi długów.

Stopy procentowe mogą wzrosnąć za bardzo

Na tym jednak problem może się nie skończyć. W opinii części ekonomistów z podwyżkami stóp procentowych też łatwo bowiem przesadzić. Jeśli kredyty będą drogie, to będziemy mniej kupować, a przedsiębiorcy, widząc mniejszy popyt i droższe kredyty, mogą zrezygnować np. z budowania nowej fabryki (inwestycji). Jeśli tych będzie mniej, czyli nie powstanie ta przykładowa fabryka, to uderzy to w dynamikę wzrostu gospodarczego, na rynek nie będą dostarczane dodatkowe produkty, a przedsiębiorca nie stworzy dodatkowych miejsc pracy. Jak produktów na rynku będzie za mało, a oszczędności do wydania wciąż dużo (tak jak dziś), to ceny w sklepach mogą dalej rosnąć, przyczyniając się do wzrostu inflacji przy – jak wcześniej wspomnieliśmy – wolniejszym wzroście gospodarczym i wyższym bezrobociu. Tu trzeba jednak podkreślić, że pomiędzy ekonomistami dochodzi dziś do sporu. Jedni uważają, że walka z inflacją powinna opierać się teraz przede wszystkim na podnoszeniu stóp procentowych, podczas gdy inni sądzą, że podnosić stopy procentowe, owszem, trzeba, ale z umiarem, aby nie zdusić wzrostu gospodarczego. To bowiem może pogrążyć nas w stagflacji. Skuteczna walka z inflacją w takim przypadku powinna opierać się raczej na skłanianiu nas do oszczędzania pieniędzy, a przy tym powinniśmy pozwalać gospodarce na tworzenie odpowiedniej (większej) ilości dóbr i usług, które moglibyśmy za nasze oszczędności kupić, nie prowadząc przy tym do nadmiernego wzrostu inflacji.

Stagflacja nieruchomościom niestraszna

Przed Radą Polityki Pieniężnej stoi więc dziś poważne wyzwanie, aby postępować rozważnie i nie przesadzić w żadną stronę. Czy operacja ta zakończy się sukcesem – pewności nie ma. Istnieje więc pewne ryzyko, że inflacja z nami pozostanie, a nadmierne podwyżki stóp procentowych zduszą wzrost gospodarczy i dorobimy się stagflacji. Czy jest to zła informacja dla posiadaczy nieruchomości? Działa tu co najmniej kilka sił. Co do zasady wzmożona inflacja powoduje szybszy wzrost cen nieruchomości i wzrost stawek czynszów najmu. Słaby wzrost gospodarczy oznacza natomiast gorszą sytuację na rynku pracy, a więc też mniejszy popyt na zakup mieszkań połączony jednak ze wzmożonym popytem na najem, bo gdzieś mieszkać trzeba. A jak działają oba te czynniki – stagnacja i wzmożona inflacja?

Odpowiedzi na to pytanie poszukiwać możemy w historii. Często przytaczanym przykładem stagflacji są lata 70. w USA. Dane Rezerwy Federalnej sugerują, że od stycznia 1970 do grudnia 1979 r. ceny nieruchomości w Stanach Zjednoczonych wzrosły o 128 proc., a czynsze najmu poszły w górę w tym czasie o prawie 70 proc. Przy czym w międzyczasie mieliśmy też do czynienia z inflacją, która podniosła ceny aż o 103 proc. Mimo tak gwałtownych wzrostów cen dóbr i usług właściciele nieruchomości realnie w tym czasie zarobili (średniorocznie 1,2 pp. ponad inflację). Czynsze najmu, choć w tym czasie wzrosły o 70 proc., nie wygrały wyścigu z inflacją. Realnie na koniec lat 70. były one o trochę ponad 16 proc. niższe niż w styczniu 1970 r.

Bartosz Turek
główny analityk HRE Investments