Atrakcyjność inwestycyjna Łodzi rośnie, co znajduje odzwierciedlenie w bardzo dobrych wynikach notowanych zarówno na rynku biurowym, jak i magazynowym. Dalszej poprawie sytuacji biznesowej miasta z pewnością będzie sprzyjać kompleksowa rewitalizacja jego centrum.

Łódź bardzo konsekwentnie pracuje nad poprawą swojego wizerunku i marki w oczach polskiego oraz międzynarodowego biznesu. Wysiłki władz miasta idą w parze z szeregiem aktywności ze strony prywatnych inwestorów, co świetnie widać na przykładzie łódzkiego rynku biurowego i magazynowego. Czy Łódź ma szansę na inwestycyjny sukces? Wszystko wskazuje na to, że tak, tym bardziej, że właśnie rozpoczęła się rewitalizacja obszarowa miasta – jedno z największych tego typu przedsięwzięć w tej części Europy.

„Rozpoczynamy największy remont w historii Łodzi. To ogromne wyzwanie, nie tylko inwestycyjne, ale także społeczne i gospodarcze. Równolegle z miastem, szereg inwestycji realizują prywatni inwestorzy. Deweloperzy budują z nami tzw. Nowe Centrum Łodzi i coraz chętniej inwestują w ugruntowanej lokalizacji biznesowej wzdłuż Centralnej Osi Łodzi, a w obszarze rewitalizacji wspierają odbudowę śródmieścia zabudowując puste działki. Pierwszy raz po ’89 mamy taką sytuację, że prywatni inwestorzy ramię w ramię z miastem odnawiają centrum. Uwierzyli w Łódź, bo widzą, że konsekwentnie realizujemy obraną strategię. Wszystko po to, żeby Łódź była pięknym i wygodnym do życia miastem”, mówi Hanna Zdanowska, Prezydent Miasta Łodzi.

Łódzki rynek biurowy na fali

Łódź jest siódmym największym rynkiem biurowym w Polsce i jednym z najdynamiczniej rozwijających się. Mimo tego, że wszystkie miasta regionalne notują wzrosty i przyciągają nowe inwestycje, Łódź wyprzedza pod względem dynamiki niektóre z dotychczas większych rynków.

„Bardzo dobre wyniki łódzkiego rynku biurowego to rezultat coraz mocniejszej pozycji inwestycyjnej miasta. W potencjał Łodzi uwierzyły do tej pory takie firmy jak ABB, Accenture, Cybercom, Ericsson, Fujitsu Technology Solutions, Infosys, czy Nordea Bank, co w naturalny sposób buduje markę biznesową miasta i przyciąga tu kolejnych międzynarodowych graczy. A tam, gdzie koncentruje się uwaga inwestorów, budują się wysokiej jakości, nowoczesne biura. Świadczy o tym aktywność deweloperska takich wiodących firm jak Echo Investment, Ghelamco Poland, HB Reavis, Skanska Property Poland, czy Virako”, komentuje Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, JLL.

W przeszłości aktywność budowlana w Łodzi była na dość umiarkowanym poziomie, zazwyczaj wahała się między 20 000 – 30 000 mkw. nowych biur rocznie, a w 2014 roku spadła do 2 600 mkw. Ostatnie cztery lata stanęły jednak pod znakiem wzmożonego zainteresowania globalnych korporacji, co przełożyło się na start szeregu nowych inwestycji biurowych. W 2017 r. całkowite zasoby biurowe w mieście wyniosły blisko 440 000 mkw., popyt sięgnął poziomu 58 500 mkw., a na rynek trafiło rekordowe 74 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

„Zdecydowana większość budowanych obiektów znajduje się na obszarze Centralnej Osi Łodzi, czyli największego terenu biurowego w mieście. Tutaj zrealizowano do tej pory ok. 120 000 mkw. biur, a do 2020 ten fragment miasta ma szansę urosnąć o kolejne 100 000 mkw. Na dużą uwagę zasługuje również Nowe Centrum Łodzi, które do tej pory zaoferowało 44 000 mkw. i ma perspektywę wzrostu o 150 000 mkw. w ciągu najbliższych lat”, dodaje Tomasz Czuba.

Mimo dużej konkurencji ze strony innych rynków regionalnych, Łódź nie pozostaje w tyle. Przeciwnie, właśnie tutaj mają miejsce najbardziej spektakularne projekty rewitalizacyjne, stające się wyróżnikiem miasta na tle swoich konkurentów. Jeden z najbardziej znanych projektów tego typu to Monopolis, czyli przebudowa dawnych zakładów Monopolu Wódczanego.

“Siła Łodzi polega na tym, że nie próbuje upodobnić się do innych miast, a w pełni czerpie ze swojego unikalnego potencjału i charakterystycznej zabudowy, jakiej nie mają inne polskie aglomeracje. A przynajmniej nie na taką skalę. To buduje jej atrakcyjność i w przyszłości może sprzyjać zwiększonej relokacji mieszkańców z innych miast. Ludzie poszukujący alternatywy dla tłocznej Warszawy czy Krakowa, mogą przyjechać właśnie tutaj. Z pewnością już teraz miasto znajduje się na tzw. krótkiej liście zagranicznych inwestorów, którzy od kilku lat czują się w Łodzi doskonale”, komentuje Krzysztof Witkowski, Prezes Zarządu Virako, dewelopera Monopolis.

Coraz większa atrakcyjność biznesowa Łodzi znajduje odzwierciedlenie w stosunkowo niskim poziomie powierzchni niewynajętej. Pod koniec 2017 r. wyniósł on 9,5%, co oznacza, że firmy poszukujące dużych powierzchni muszą rozważać projekty w realizacji, aby znaleźć odpowiadającą im przestrzeń. Łódź jest również jednym z najatrakcyjniejszych rynków pod względem czynszów za powierzchnie biurowe. Obecnie najwyższe czynsze transakcyjne w mieście kształtują się na poziomie 11,5 – 13,2 euro / mkw./ miesiąc.

Łódzkie magazyny na topie

Centralna lokalizacja, dogodna i stale rozwijana infrastruktura transportowa, konkurencyjne stawki wynajmu oraz stosunkowo zasobny rynek pracy to niewątpliwe zalety świadczące o atrakcyjności polskiego rynku magazynów. Czynniki te są jeszcze bardziej widoczne w przypadku Polski Centralnej, gdzie do tej pory zainwestowali tacy giganci, jak Arvato, BSH, Castorama, Dell, FM Logistic, Gillette, Leroy Merlin, Media Expert, Sonoco, Unilever, Whirlpool, czy Zalando.

„Polska Centralna, z zasobami magazynowymi na poziomie ok. 2 mln mkw. to jeden z pięciu największych i najbardziej popularnych rynków w Polsce, obok Warszawy, Górnego Śląska, Poznania oraz Wrocławia. Na tle innych regionów w kraju Polska Centralna wyróżnia się dużą ilością powierzchni zlokalizowanej w granicach miasta. To pozytywny trend, odpowiadający na dynamiczny rozwój handlu elektronicznego i bardzo szybko zmieniające się preferencje zakupowe Polaków. W dobie e-commerce oczekujemy szybkich dostaw naszych zakupów, a magazyny położone w granicach miasta realizują tę potrzebę”, komentuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych, JLL.

Łódź i cały region cechuje się dobrą dostępnością komunikacyjną, wygodnym dostępem do infrastruktury oraz pracowników, który jest kluczowy dla firm sektora e-commerce czy lekkiej produkcji. Na popularność miasta wpływają również jego tradycje produkcyjne, przyczyniające się do tworzenia prestiżu tej lokalizacji. Wszystkie te elementy mają efekt w postaci bardzo wysokiego popytu, który w ubiegłym roku wniósł 1 mln mkw. Co więcej, warto podkreślić, że nie jest to wyjątkowy jednorazowy rekord, a rozwijający się od 2015 trend.

„W regionie nadal jest miejsce i zapotrzebowanie na nowe inwestycje magazynowe, co potwierdza ponad 300 000 mkw. w budowie na koniec 2017 r. Co ciekawe, dzięki nowemu projektowi Panattoni – Central European Logistics Hub, prawie 40% budowanej powierzchni znajdowało się w granicach Łodzi”, dodaje Tomasz Mika.

Jeden z efektów tak wysokiego popytu widoczny jest w stale malejącym współczynniku powierzchni niewynajętej, który pod koniec 2017 roku wynosił zaledwie 1,4% i był najniższym wśród innych największych rynków magazynowych w Polsce. Ponadto, utrzymujący się wysoki popyt sprawił, że 92% powierzchni w budowie zostało już zabezpieczone umowami wynajmu. Poza wyjątkowo atrakcyjną lokalizacją oraz stosunkowo konkurencyjnym rynkiem pracy, kolejną znaczącą zaletą dla najemców są atrakcyjne stawki wynajmu. Czynsze oferowane w regionie należą do najniższych w Polsce. Ceny wynajmu magazynu typu big-box pod koniec 2017 roku wahały się pomiędzy 2,60 a 3,20 euro/ mkw. / miesiąc. Naturalnie, oferty na powierzchnię zlokalizowaną w granicach miasta są odpowiednio wyższe i wahają się pomiędzy 3,40 a 3,90 euro / mkw. / miesiąc.

Anna Podolak

Na początku kwietnia 2018 r., Ministerstwo Finansów opublikowało wytyczne dotyczące obowiązku rozliczania się z obrotu kryptowalutami. W publikacji ujęto aspekty obejmujące podatek dochodowy, podatek od towarów i usług oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. W ten sposób Ministerstwo Finansów pozornie wyszło naprzeciw tym, którzy chcą rozliczyć się w rzetelny sposób z transakcji kryptowalutowych,
a dotychczas mieli szereg wątpliwości, co do zasad rozliczeń. Analiza przedstawionych rozwiązań ukazuje jednak liczne absurdy dotyczące ich stosowania w praktyce.

Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT)

W przypadku podatku dochodowego od osób fizycznych, dochody uzyskane z tytułu obrotu kryptowalutami podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych, natomiast sposób ich opodatkowania zależy od źródła uzyskania dochodu oraz od formy opodatkowania wybranej przez podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą. „Przychód z obrotu kryptowalutami generowany jest zarówno w przypadku sprzedaży kryptowaluty, czyli np. zamiany kryptowaluty na walutę tradycyjną, choćby na złotówki (PLN), jak i w przypadku zamiany kryptowaluty na inną kryptowalutę, towar lub usługę. Zamiana kryptowaluty traktowana jest tutaj jako forma jej odpłatnego zbycia – analogicznie, jak ma to miejsce w przypadku zamiany jakichkolwiek innych praw majątkowych”.

Istnieją dwa źródła przychodów z obrotu kryptowalutami. Mogą to być przychody z tytułu praw majątkowych lub z pozarolniczej działalności gospodarczej, przy czym działalność ta musi spełniać określone warunki (m.in. być prowadzona przez podatnika w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu oraz mieć zarobkowy charakter). W pierwszym przypadku przychód powstaje już w momencie otrzymania lub pozostawienia do dyspozycji podatnika waluty tradycyjnej lub kryptowaluty. Natomiast za przychód z działalności gospodarczej uznaje się kwoty należne, choćby nawet nie zostały faktycznie otrzymane; za datę powstania przychodu uważa się dzień zbycia prawa majątkowego, a więc dzień sprzedaży lub zamiany danej kryptowaluty.

Poza tym w razie obrotu kryptowalutą w ramach działalności gospodarczej również rodzaj prowadzonych przez podatnika ksiąg podatkowych ma wpływ na sposób rozliczania oraz księgowania uzyskiwanych przychodów i ponoszonych kosztów. W podatkowej księdze przychodów i rozchodów, ze względu na jej uproszczony charakter, można ewidencjonować zapisy wyłącznie na podstawie ściśle określonych dokumentów, m.in. rachunków i faktur. A więc „wyciąg z konta bankowego czy z historią transakcji giełdowych z internetowej giełdy kryptowalut nie może stanowić dowodu księgowego, a w konsekwencji nie może zostać zaewidencjonowany w podatkowej księdze przychodów i rozchodów”.

Nie oznacza to jednak, że takie przychody automatycznie nie zostaną uznane. Podatnik może je uwzględnić w trakcie roku podatkowego w bieżącej zaliczce na podatek lub rocznym rozliczeniu podatku dochodowego, jeżeli znajdzie sposób, dzięki któremu rzetelnie udokumentuje powstanie danego przychodu albo poniesienie kosztu podatkowego. „Wydatki na zakup kryptowalut powinny być ujmowane w kosztach uzyskania przychodów w momencie poniesienia wydatku, a więc z uwzględnieniem daty i ceny zakupu, przy czym w tym przypadku nie jest możliwe stosowanie metody FIFO”.

W sytuacji natomiast, gdy podatnik prowadzi księgi rachunkowe, wyciągi bankowe będące potwierdzeniem dokonanych transakcji z zakresu obrotu kryptowalutami mogą zostać uznane za dowód księgowy. W przepisach nie ma bowiem zamkniętego katalogu dokumentów księgowych, które mogą stanowić podstawę zapisów. W tej sytuacji możliwe jest również stosowanie przez podatnika metody FIFO celem ustalenia wartości określonych towarów.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

„Umowa sprzedaży oraz zamiany kryptowaluty, stanowiącej prawo majątkowe, podlega również opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). W przypadku umowy sprzedaży obowiązek zapłaty tego podatku dotyczy kupującego, natomiast przy umowie zamiany – solidarnie obu stron czynności. Wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 1% wartości rynkowej nabywanego prawa majątkowego. Umowa sprzedaży lub zamiany kryptowalut objęta podatkiem VAT jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych w takim zakresie, w jakim podlega opodatkowaniu VAT, lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron czynności jest zwolniona z VAT z tytułu dokonania tej czynności”.

Dlaczego również w tym drugim przypadku? Ponieważ art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC wyraźnie wskazuje, że nie podlegają podatkowi PCC czynności cywilnoprawne (w tym na kryptowalucie), jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności. Transakcje na e-walucie co do zasady podlegają zaś pod system podatku VAT, ale stosujemy do nich zwolnienie. W konsekwencji należy interpretować ww. przepis w ten sposób, że dopuszcza on niepodleganie owych transakcji pod podatek PCC.

Gdybyśmy rozpatrywali wariant z opodatkowaniem owych transakcji podatkiem PCC, to pojawiłby się duży problem, na który Ministerstwo Finansów, publikując wytyczne, nie zwróciło szczególnej uwagi. Zakup jednej jednostki kryptowaluty wymaga często dziesiątek, a nawet setek pomniejszych transakcji. Opodatkowanie ich PCC sprawiłoby zaś, że podatnicy obracający kryptowalutami musieliby składać w urzędzie skarbowym deklaracje PCC dotyczące każdej transakcji. To z kolei niewątpliwie wywołałoby chaos organizacyjny i spotęgowałoby jeszcze przewlekłość działań organów skarbowych. Ten przykład pokazuje, jak absurdalne są miejscami ministerialne wytyczne dotyczące kryptowalut.

Podatek od towarów i usług (VAT)

Obrót kryptowalutami w odniesieniu do VAT podlega opodatkowaniu jako odpłatne świadczenie usług. „Oznacza to, że sprzedaż i wymiana kryptowaluty na walutę tradycyjną i odwrotnie, a także wymiana jednej kryptowaluty na inną, o ile podlega opodatkowaniu VAT, korzysta ze zwolnienia z VAT. W związku z tym należy pamiętać, że co do zasady podatnik nie ma prawa do odliczenia VAT od nabywanych towarów i usług związanych z działalnością w zakresie wydobywania, czyli tzw. miningu, i obrotu kryptowalutami. Obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT powstaje zarówno w momencie sprzedaży i wymiany kryptowaluty na walutę tradycyjną, jak i w momencie wymiany jednej kryptowaluty na inną”.

Podsumowanie

Ministerialne wytyczne wyraźnie wskazują, że zarówno sprzedaż kryptowaluty w postaci jej wymiany na walutę tradycyjną, jak i zamiana jednej kryptowaluty na inną wiąże się ze skutkami podatkowymi na gruncie PIT, VAT oraz PCC. Z całą pewnością opublikowanie omawianych wytycznych ma swoje dobre strony – przede wszystkim potwierdza, że działalność kryptowalutowa jest legalna. Niemniej jednak praktyczna analiza powyższych rozwiązań wskazuje, że z pozoru jasne i klarowne wskazówki, zamiast wyjaśniać wątpliwości, powodują jedynie ich narastanie. W tej sytuacji fiskus powinien wydać interpretację ogólną.

Kancelaria Prawna Skarbiec