Rozmowa z Eyalem Litwinem, wiceprezesem Adgar Investments & Development Ltd.
– Czy, pana zdaniem, w Warszawie nadal potrzebna jest nowa powierzchnia biurowa?
– To ciekawe pytanie, ponieważ przewiduje się, że w ciągu następnych 2-3 lat podaż przekroczy popyt, ale jeżeli spowolnienie gospodarcze nie będzie dramatyczne, możemy obserwować nawet niedobór powierzchni biurowej. W dłuższej perspektywie zawsze będzie popyt na powierzchnię biurową w stolicy, ze względu na rozwój gospodarczy oraz fakt, że Warszawa staje się ważnym ośrodkiem w Europie Środkowo-Wschodniej.
– Jak Polska wygląda na tle innych krajów, w których prowadzicie działalność?
– Każdy kraj jest inny, a polski rynek rozwija się bardzo dynamicznie. Bardzo dobrym przykładem jest budowa budynku biurowego Adgar Plaza B, należącego do kompleksu Adgar, który już w dniu oficjalnego otwarcia był w 70 proc. wynajęty.
– Rozpoczęliście jego budowę w 2007 roku, w niełatwej sytuacji na rynku powierzchni biurowych w Warszawie. Jaka jest tajemnica waszego sukcesu?
– Myślę, że źródłem naszego sukcesu jest wypracowany przez nas model biznesowy. Już na etapie projektowania kompleksu budynków biurowych Adgar podjęliśmy decyzję, że naszym najważniejszym celem jest stworzenie najemcom warunków sprzyjających efektywnej pracy. To pomaga w rozwoju działalności biznesowej. Nasze biurowce wyróżniają się dzięki unikalnym usługom dodatkowym. Na miejscu znajduje się Centrum Konferencyjne Adgar Plaza – jeden z niewielu obiektów o takim standardzie w Warszawie, poza hotelami. Dzięki możliwości dowolnej aranżacji przestrzeni, może pomieścić do 300. osób i oferuje przy tym najnowocześniejsze wyposażenie audiowizualne i multimedialne oraz bezpłatną, bezprzewodową sieć Wi-Fi.
Nasi najemcy mogą korzystać z fitness klubu Calypso z centrum odnowy biologicznej, basenem, siłownią, salami do fitnessu, spinningu i squasha, jak również z restauracji i kawiarni. Warto wspomnieć, że dopiero co podpisaliśmy umowę z siecią przedszkoli Pomarańczowa Ciuchcia, dzięki czemu już od września 2012 roku osoby pracujące w Centrum Biznesowym na Mokotowie w Warszawie będą mogły zostawiać dzieci pod profesjonalną opieką tuż obok swojego biura. Od początku mieliśmy jasną wizję przestrzeni biurowej, którą chcielibyśmy stworzyć. Zależało nam na tym, aby powstało miejsce oferujące kompleksowe usługi związane z pracą i spędzaniem wolnego czasu pod jednym dachem, bez potrzeby wychodzenia na zewnątrz. Od początku wiedziałem, że będę zaangażowany w ten projekt przez dłuższy czas. Czerpałem niesamowitą satysfakcję, mogąc obserwować, jak nasze idee stają się rzeczywistością, a nasze osobiste podejście przynosi doskonałe efekty w postaci liczby i rangi najemców, których udało nam się pozyskać.
– Co sprawia, że wasz kompleks biurowy jest tak wyjątkowy?
– Myślę, że to zasługa usług dodatkowych, o których wspomniałem. W kompleksie biurowym Adgar znajdują się siedziby firm działających w różnorodnych branżach, co pokazuje, że nasze usługi odpowiadają różnym modelom działalności biznesowej. Każda firma, niezależnie od tego, czy wynajmuje trochę ponad 100 czy też kilka tysięcy metrów kwadratowych otrzymuje z naszej strony taki poziom obsługi, jakby była naszym jedynym najemcą. Jako właściciel, staram się poznawać i budować osobiste relacje z osobami zarządzającymi w każdej firmie, której biura znajdują się w naszych budynkach. Angażuję się w rozwiązywanie codziennych problemów.
Co więcej, podaję numer mojego telefonu komórkowego pracownikom administracyjnym po stronie najemców na wypadek, gdyby chcieli porozmawiać na jakiekolwiek tematy związane z zarządzaniem budynkiem. Zdaję sobie sprawę z tego, że takie podejście nie jest typowe dla polskiego rynku, ponieważ właściciele budynków z reguły przekazują takie obowiązki managerom. Lubię wiedzieć, co się dzieje w naszych budynkach. Mocną stroną naszych budynków są zaawansowane rozwiązania informatyczne. Nowoczesne technologie to moja pasja. W kompleksie Adgar mamy najbardziej zaawansowaną technologicznie serwerownię w Polsce, o najwyższym standardzie bezpieczeństwa, z systemem zapasowego gromadzenia danych i okablowaniem strukturalnym 7. generacji.
– Stosujecie także niestandardowe rozwiązania, jeżeli chodzi o marketing…
– Tak. W promocji naszych usług wykorzystaliśmy wyjątkową kampanię marketingu partyzanckiego, w ramach której 5 tys. baloników z naszym hasłem „Tu rodzą się pomysły” zostało przyczepionych do samochodów zaparkowanych w centrum Warszawy. Z tego, co wiem, byliśmy na tym polu absolutnymi pionierami, ponieważ była to pierwsza kampania tego typu w Polsce.
– Co to znaczy, że budynek jest dobrze zarządzany?
– Najważniejszą rzeczą jest indywidualne podejście. Właściciele budynków, którzy dbają o biznes najemcy, dbają jednocześnie o swój biznes. Jeśli z sukcesem budują otwarte relacje z najemcami, mogą szybciej i łatwiej odpowiadać na ich potrzeby, bo lepiej je znają. Co więcej – dobry właściciel i zarządca wykazują się inicjatywą, proponują innowacyjne rozwiązania, przewidują pytania i prośby. To sprawia, że najemcy czują się bezpiecznie i mogą skupić się na prowadzeniu swojego biznesu, bo wiedzą, że jest ktoś, kto czuwa nad ich sprawami.
– Na co zwracać uwagę szukając biura? Czego poszukują klienci?
– Najważniejsza jest analiza obecnych i przyszłych potrzeb. Kluczowe znaczenie dla potencjalnych najemców ma lokalizacja. Polskie i międzynarodowe firmy często zwracają uwagę na to, gdzie mieszczą się biura ich konkurentów. Natężenie ruchu ulicznego, jak również dążenie do zwiększenia efektywności kosztowej sprawiają, że coraz większą popularnością cieszą się odrębne dzielnice biznesowe, które powstają w pewnej odległości od śródmieścia i zapewniają dogodne połączenie z lotniskiem. Z punktu widzenia najemców, ogromną zaletą budynku biurowego jest lokalizacja w miejscu w miarę cichym i spokojnym. Wybierając nową siedzibę biura, warto rozważyć przede wszystkim budynki na tyle dobrze zaprojektowane, że pozostaną uniwersalne niezależnie od upływu czasu i będzie można łatwo i bez konieczności znacznego ponoszenia kosztów dostosowywać je do zmieniających się potrzeb firmy. Ważna jest dostępność miejsc postojowych. Nikt nie lubi spóźniać się do pracy z powodu trudności ze znalezieniem miejsca do zaparkowania samochodu. Klienci zwracają też uwagę na usługi dodatkowe w budynku: restauracja, Wi-Fi, centrum sportowo-rekreacyjne…
– Budujecie nowe, czy raczej inwestujecie w już istniejące budynki?
– Obecnie jesteśmy zainteresowani istniejącymi budynkami, których wartość możemy zwiększyć. Na przykład, poprzez usprawnienie procesu wynajmu powierzchni, zmianę wizerunku budynku, usprawnienie połączeń telefonicznych i internetowych, instalację zaawansowanych technologicznie systemów zarządzania, dodatkowych niezależnych linii zasilających, zapasowych generatorów i centralnych UPS-ów, które zapewniają nieprzerwane dostawy prądu na wypadek awarii miejskiej sieci energetycznej, jak również zaawansowaną technologicznie serwerownię z nowoczesnym systemem kontroli dostępu, obejmującym karty zbliżeniowe czy nawet czytnik linii papilarnych. Jeżeli pojawi się interesująca perspektywa wybudowania nowego budynku w przyszłości, oczywiście weźmiemy ją pod uwagę. Generalnie, nie jesteśmy typowym deweloperem. Zakup już istniejącego budynku i podnoszenie jego standardu jest dla nas bardziej atrakcyjne.
– Czy branża, w której działacie, wiąże się z dużym ryzykiem?
– Ta branża, jak każda inna, jest ryzykowna, a że wiąże się ze zobowiązaniami kredytowymi, trzeba być bardzo rozważnym w kwestii podejmowanych inwestycji. Pracujemy naprawdę ciężko, krok po kroku podejmujemy decyzje inwestycyjne. Wierzymy w długofalowe relacje z najemcami i podwykonawcami, mamy nadzieję, że przez lata udało nam się je zbudować. Wierzymy także w siłę lokalnych zespołów i konsultantów, ja także mam polskie korzenie.
– Jak wiele nieruchomości posiadacie na świecie, ile metrów kwadratowych, jak wyglądają dane liczbowe dla Polski?
– Posiadamy 30 budynków w 4 krajach: w Kanadzie, Belgii, Izraelu i Polsce, w sumie 300 000 m2 wynajmowanej powierzchni biurowej. Nasze portfolio w Polsce obejmuje 5 budynków o łącznej powierzchni najmu 50 tys. m2.
– Jak rozwijał się biznes w ubiegłym roku?
– Lista naszych klientów bardzo się rozbudowała w ubiegłym roku. Obecnie portfolio naszych najemców w kompleksie budynków Adgar Plaza obejmuje takie firmy, jak Pfizer, DuPont, Antalis Polska, Biuro Informacji Kredytowej, Business Advisors, DQS Polska, EDP Polska, Futurestep, Gilead Polska, Gruper, MAP Polska, PartyLite, Schneider Electric, Symantec, Urząd Zamówień Publicznych oraz biura spółek zależnych firmy Adgar w Polsce. Umowa najmu powierzchni biurowej, którą podpisaliśmy z firmą Mostostal Warszawa, dotycząca 7 800 m2 w budynku Adgar Business Centre II przy ulicy Konstruktorskiej, była jedną z największych umów wynajmu powierzchni biurowej w Warszawie w ubiegłym roku.
– Jaka jest, pana zdaniem, najlepsza nieruchomość firmy Adgar?
– Ze względu na to, że odpowiadam za działania firmy w Polsce i byłem głęboko zaangażowany w budowę Adgar Plaza, wskazałbym właśnie na te budynki, ale nie jestem w tej kwestii obiektywny. Posiadamy kilka bardzo dobrych nieruchomości w każdym z krajów, w których jesteśmy obecni, jak choćby Adgar Tower w Izraelu (budynek dostosowuje się do potrzeb najemców, dzięki temu, że pozwala na znaczną elastyczność w zakresie funkcjonowania różnych systemów), 120 Bloor Street w Kanadzie i wiele innych.
– Jakie plany na przyszłość?
Zamierzamy wynająć do końca pozostałą, niewielką powierzchnię biurową dostępną w naszych budynkach, a następnie zaczniemy rozglądać się za możliwościami rozwoju, na przykład zakupu nieruchomości.
Co lubi Eyal Litwin?
Zegarki – sportowe, z pomiarem rytmu serca i GPS-em. „Korzystam z nich w czasie uprawiania sportu.”
Ubrania – Banana Republic, Diesel i Tommy Hilfiger.
Zapach – Antidote i Diesel
Wypoczynek – „Uwielbiam jazdę na rowerze. W sumie mam 3 rowery: 2 górskie i 1 miejski. Jeżdżę na rowerze codziennie, gdy nie podróżuję. Lubię też motocykle i nurkowanie, ale na te pasje nie mogę już znaleźć czasu”. Świetnie czuje się w Stanach Zjednoczonych, zwłaszcza w Nowym Jorku. „Lubię także Alpy latem, ze względu na rowery i inne sporty.”
Kuchnia – „Ze względu na częste wyjazdy do Belgii, polubiłem ich kuchnię. Cenię także potrawy z kuchni śródziemnomorskiej. Przepadam za pierogami i polskimi zupami, które pamiętam z kuchni mojej babci.”
Samochód – „Jeżdżę Subaru Outbackiem. Lubię samochody tej marki, w przeszłości miałem modele Legacy i Forester. Samochód Subaru jest wygodny i dostępny w atrakcyjnej cenie. Uwielbiam jeździć nim po trudnych off-roadowych trasach, w lasach i po wydmach – oczywiście tam, gdzie jest to dozwolone.”
