Rozmowa z Andrzejem Nizio, prezesem Marvipol S.A.
– Chciałoby się na początku zaśpiewać, „zbudujemy nowy dom, jeszcze jeden nowy dom, Warszawo”…
– Konsekwentnie od kilkunastu lat wprowadzamy tę ideę w życie, właśnie w Warszawie.
– A zaczęło się, stosunkowo jak na dzisiejszą pozycję w tej branży, niedawno..
– Przyjechałem do Warszawy do pracy w 1996 roku. Parę lat wcześniej poznałem na studiach Mariusza Książka, dorabiałem wtedy pisząc programy komputerowe. Studiowałem fizykę na Uniwersytecie Warszawskim. Skończyłem studia i wróciłem do swojego rodzinnego Biłgoraja. Po jakimś czasie Mariusz zaprosił mnie do Warszawy, bo miał w planach realizację nowych projektów. Spakowałem się i przyjechałem.
Zaczęliśmy w 1997 roku uruchamiając przy Dworcu Gdańskim myjnię samochodową. Ale nie zamierzaliśmy poprzestać na tym interesie. Interesował nas rynek deweloperski, który dość dynamicznie zaczął się wtedy rozwijać. Początkowo skoncentrowaliśmy się na konsultingu, wyszukiwaliśmy m.in. działki budowlane. W końcówce lat 90. doszliśmy do wniosku, że jesteśmy już na tyle gotowi, mamy obraz tego rynku, znamy tendencje i mechanizmy, że powinniśmy sami coś spróbować zrobić. Wystartowaliśmy do przetargu i kupiliśmy tę działkę przy ulicy Stawki, na której teraz się znajdujemy.
– To były czasy pionierskie, ale chyba prostsze niż dzisiaj?
– Uśmiecham się, gdy ktoś żali się że dzisiaj są złe czasy dla deweloperów. Moim zdaniem, obecnie jest znacznie łatwiej. Wtedy było megatrudno, banki niechętnie udzielały kredytów, trzeba było posiadać własne środki, przedpłaty od klientów etc. Uważam, że nie należy korzystać z własnej firmy budowlanej, ponieważ do końca inwestycji ma się w kliencie przeciwnika. Kiedy podpisuję umowę ryczałtową z GW (generalnym wykonawcą) już w chwili złożenia podpisu automatycznie jestem po tej samej stronie co klient. Chcę otrzymać dokładnie tak samo dobry produkt jakiego oczekuje klient. Staję się więc sojusznikiem naszych klientów i dobrze pilnuję ich interesów. Dzisiaj to jest standard, bo żaden deweloper sam nie buduje. Chyba, że wywodzi się z branży budowlanej, co zresztą uważam za błąd. Bo wtedy nie ma się dystansu. Podczas odbioru kolega koledze odbiera określony obiekt. To zły model – gdy deweloper i firma budowlana stanowią jedność.
– Od tego czasu minęło sporo czasu i dzisiaj już jesteście sporo dalej…
– Jak wspomniałem, zaczynaliśmy od budynku przy Stawkach. Następnie zrealizowaliśmy inwestycje na Bielanach, Saskiej Kępie, Mokotowie i budynek biurowy na ulicy Prostej w Warszawie, która to inwestycja stanowi nasz okręt flagowy. Ale największy projekt przed nami. Niedawno nabyliśmy 11 hektarów w Warszawie, przy ulicy Kłobuckiej. Tam powstanie osiedle na 2,5 do 3 tys. mieszkań. Mamy już doświadczenie w tak dużych przedsięwzięciach, bo realizujemy w trochę mniejszej skali podobny projekt we Włochach. Staramy się, tak jak w przypadku osiedla we Włochach, usprawnić komunikację i dojazdy do osiedli. To wartość dodana dla klientów – dlatego równolegle rozmawiamy z miastem w celu usprawnienia komunikacji z tymi dużymi siedliskami. Tam gdzie jest sprawna komunikacja, bezkolizyjna, jak np. kolejka podmiejska we Włochach, w kwadrans można dojechać do centrum.
– Kiedy dodaliście do swojego portfolio branżę motoryzacyjną?
– W 2004 roku pojawiła się okazja nabycia udziałów spółki Jaguar Poland. Wkrótce okazało się, że zmieniły się stosunki własnościowe w firmie Land Rover i postanowiliśmy dodać ją do naszej oferty, a następnie firmy Aston Martin i Lotus. Chcemy w przyszłości to portfolio rozszerzyć o bardziej popularną, masową markę, która zapewni większy wolumen sprzedaży.
– Czy podobnie jak inni z łezką w oku wspominacie okres prosperity na rynku nieruchomości z lat 2007-08.
– Jak każdy. Ale też dostrzegamy z perspektywy czasu wszystkie złe strony tego okresu, nieprawidłowości. Proszę pamiętać, że na boom nałożyło się wiele czynników. Po pierwsze wielu wydawało się wtedy, że szybko i łatwo można zarobić. Ceny mieszkań szybowały w górę, w tempie niewyobrażalnym. Pamiętam, że gdy Przy Agorze w Warszawie skończyłem sprzedawać budynek po 2 900 brutto, nie byliśmy w stanie za tę samą cenę wybudować kolejnej inwestycji. Tak gwałtownie ceny wystrzeliły w górę. Inwestorzy kierowali się podobnym myśleniem jak w przypadku funduszy, kiedy w danym roku fundusz zarobił 50 proc., to lawinowo rosło zainteresowanie inwestycjami w te papiery. Funkcjonowało przekonanie, że następny rok może być taki sam albo jeszcze lepszy. A to okazuje się czasami złudne, bo gwałtowny wzrost zysków powoduje, że wszyscy chcą zarabiać, ale bez pieniędzy. Dodatkowo rozdmuchał sprzedaż system 10/90, kiedy wpłacało się 10 proc. wartości mieszkania i bardzo często ten udział stawał się przedmiotem transakcji z dużym zyskiem, jeszcze przed oddaniem mieszkania. To właśnie on rozdmuchał tę sprzedaż, ale nie był bezpieczny dla klientów.
– Ale mieszkania kupował u nas wtedy cały świat.
– Zgadza się, sporo było kapitału zagranicznego. Sam pamiętam jeden z przetargów na ziemię na warszawskich Bielanach, kiedy to prosto z samolotu, biznesmen z Hiszpanii, licytował jak w amoku działki budowlane. Jego ręka co rusz szybowała w górę, aby w rezultacie zapłacić co najmniej dwukrotną wartość rynkową tych parceli. Ale zastanawiając się nad źródłami ówczesnego załamania rynku, sądzę, że liczba oferowanych wówczas mieszkań nie odpowiadała realnym możliwościom finansowym konsumenta końcowego. I dlatego rynek się załamał. Dzisiaj w obrocie jest dużo mniej mieszkań.
– Wiele placów zakupionych wtedy np. przez kapitał hiszpański nadal świeci pustkami?
– Z punktu widzenia polskiej gospodarki, naszego rodzimego kapitału możemy się cieszyć, że to nie były nasze pieniądze. To mała pociecha, ale takie są realia. Teraz inwestorzy czekają, bo jeszcze nie pojawił się ktoś, kto te straty przełknie. I dlatego my jesteśmy w zupełnie innej sytuacji. Jesteśmy konkurencyjni, bo nie nabywaliśmy ziemi pod inwestycje w czasie „peaku”. I dlatego mają problem deweloperzy, którzy budowali lub chcieli budować drogo i na drogiej ziemi. Dopóki deweloperzy są w stanie kupić ziemię i na niej zarobić, to nie będziemy mieli do czynienia z kryzysem. Ale swoją drogą – kilka lat temu marże deweloperskie były nieprzyzwoite.
– Ile wynosiły?
– Dużo za dużo. Ale sytuacja na rynku się znormalizowała. Gdy kilka lat temu popyt przewyższał podaż, to działo się coś złego. Było więcej chętnych niż ofert. Teraz mamy do czynienia z sytuacją zdrowszą, bo rynkiem rządzi nabywca. On wymaga i trzeba się do niego dostosować.
– Zewsząd słyszymy o kryzysie w tej branży. Jak wy to odczuwacie?
– Mam swój pogląd na zjawisko kryzysu. Gdyby dziennikarze na krótki czas przestali w mediach nagłaśniać zjawiska kryzy su, bardzo często w nieuzasadnionych sytuacjach, to byśmy zapomnieli że on istnieje. Kiedy się czyta, ogląda i słucha, to powinno być już tak dramatycznie, że na plecach leżałaby cała gospodarka. Przeciętny Kowalski słuchając tych wiadomości zaczyna zastanawiać się, czy kupić coś dzisiaj, czy poczekać jeszcze. I tak oto kryzys tworzy się między uszami czyli… w głowie. A dalej odbija się na naszych branżach czyli nieruchomościach i motoryzacji, ale dalej na konsumpcji wszelakiej, na reklamie kończąc. Ale my dajemy sobie całkiem dobrze radę, w tych tzw. czasach spowolnienia.
– Jakimi metodami?
– Gdy pojawiły się symptomy pierwszego kryzysu, ruszyliśmy z budową i w trzy miesiące sprzedaliśmy całą inwestycję. A to był dobry czas na budowanie, bo firmy budowlane zaniepokojone kryzysem który uderzyłby głównie właśnie w ten sektor, stały się bardzo elastyczne i za przyzwoite pieniądze można było stawiać domy. Dlatego kryzysu nie odczuliśmy. Teraz uruchomiliśmy kolejne inwestycje i sprzedaż układa nam się bardzo dobrze. Nabyliśmy ziemię nie w czasie szczytu, tylko za rozsądne pieniądze. Mamy inną kalkulację. Nie musimy się odkuwać finansowo. Tutaj zaowocowały nasze doświadczenia przy wynajdowaniu ziemi pod inwestycje. Byliśmy i jesteś my ostrożni. Staramy się zawsze nakreślać szerszy margines, żeby się w nim swobodnie poruszać. Potem to już kwestia znalezienia odpowiedzialnego wykonawcy, który z nas nie zechce zedrzeć ostatniej koszuli, i za rozsądne pieniądze znaleźć nabywcę. Ot, to tylko tyle lub aż tyle.
– Nigdy nie budowaliście na wyrost?
– Jak wspomniałem, zawsze byliśmy ostrożni. Dzisiaj mogę powiedzieć, że mam 10 gotowych mieszkań na sprzedaż. To daje nam spokój i przekonanie, że uniknęliśmy sytuacji, w której mielibyśmy nie wiadomo ile gotowych mieszkań. Wybudowanych i nie sprzedanych. Zawsze udawało nam się w takich sytuacjach dostosowywać ceny do rynku. Udało nam się nie pozostać „z towarem” kiedy rynek powoli się wykładał. Jest to wynik naszej filozofi i, że nie ścigaliśmy się z największymi. Nie mieliśmy ambicji bycia numerem jeden na tym rynku. Zawsze bardziej interesowały nas zyski niż wielkość obrotów, które bardzo często bywają iluzoryczne.
– Czy uważa pan, z własnego doświadczenia, że luksusowe apartamenty się dobrze sprzedają w cięższych czasach?
– Ktoś próbował dokonać naukowej analizy, dlaczego tak się dzieje i jaka jest tego przyczyna. Otóż okazuje się, że luksusowe dobra sprzedają się lepiej w czasach kryzysu z prostej przyczyny – ci, których na nie stać, mogą liczyć na wysokie rabaty u sprzedających. Z kolei na zamożnych kupujących nic nie działa lepiej niż słowo rabat. Jeżeli chodzi o nieruchomości, to dla ludzi bogatych lub tych którzy mają pieniądze na inwestycje, nieruchomość stanowi pewniejszą wartość niż papier, umownie nazwany pieniądzem…
– Co przewiduje wasz sejsmograf – czego możemy się spodziewać w najbliższym czasie?
– W ostatnich dwóch miesiącach odnotowaliśmy najwyższą sprzedaż w historii naszej firmy. W kontekście popytu nie można mówić o jakimkolwiek załamaniu się rynku. Rynek deweloperski dostosowuje się do zamożności klientów. Pojawiają się nowe, tańsze lokalizacje, a sam rynek będzie dalej ulegał stabilizacji. Pozostaną deweloperzy, którzy mają ugruntowaną pozycję i trudno będzie wejść nowym graczom. Inwestycyjny cykl deweloperski jest na tyle długi, że w jego trakcie zawsze się nałoży nań jakiś kryzys. I cała sztuka polega na tym, żeby marża była na tyle bezpieczna, że gdy nastąpią jakieś turbulencje, nie trzeba dokładać do interesu. Czyli – zawsze trzeba na chłodno liczyć, zakładać najgorsze, bo jak będzie lepiej, to już wtedy możemy mówić, że mamy święto lasu.
– Manager w biznesie deweloperskim – jakie powinien mieć cechy?
– Przede wszystkim powinien szybko łączyć fakty i sprawnie je analizować. Sam zaczynałem jako księgowy i do tej pory mam taki zwyczaj, że każda faktura w naszej firmie przechodzi przez moje biurko. Wiem na bieżąco, co się dzieje w firmie, mogę te fakty gromadzić i wyciągać wnioski. I mam pełny obraz tego co się dzieje. Umiejętność łączenia rożnych informacji, które z pozoru nie mają ze sobą nic wspólnego, okazują się kopalnią wiedzy do podejmowania właściwych decyzji. Dla mnie ważnym elementem zarządzania jest otwartość i dyspozycyjność dla moich współpracowników. Do mnie można przyjść z marszu. Jestem też zwolennikiem podejmowania szybkich decyzji. Uważam, że lepiej podjąć 10 szybkich – może się zdarzyć wśród nich jedna zła, niż podjąć, zachowując ostrożność, trzy decyzje dobre, bo będzie jak wynika z matematyki, brakowało tych pozostałych sześciu, które też mogą być właściwe.
Co lubi Andrzej Nizio?
ZEGARKI – „Mam zegarki, różnych marek. Lubię zegarki sportowe, zwłaszcza marynistyczne. Dzisiaj założyłem Ulysse Nardin.”
PIÓRA – „Od dzieciństwa mam niechęć do pisania piórami. Zawsze miałem ręce niebieskie od atramentu, dlatego wolę pisać długopisem.”
WYPOCZYNEK – „Nad zalewem Zegrzyńskim na łódce. Jest blisko i nie traci się czasu na podróż. Wyjazdy dalsze – nie przypominam sobie aby był gdzieś dłużej niż tydzień… Za dużo czasu traci się na podróż, dojazdy na lotnisko etc. Kiedy dojrzeję do przekonania, że będę mógł sobie pozwolić na wyjazd dwutygodniowy, to będzie to równoznaczne z przekonaniem, ze jestem już w firmie niepotrzebny.
KUCHNIA – włoska i francuska, a w tygodniu najwięcej sushi w czasie lunchu
RESTAURACJA – „Latem super jest u Mielżyńskiego na Burakowskiej, ale cenię sobie także „Bistro de Paris”. W jednym i drugim miejscu porcje są takie w sam raz, nie przesadzone, i to mi pasuje. Wtedy się czuje smak, a nie przejedzenie.”
SAMOCHÓD – „W związku z tym, że zajmujemy się Jaguarem i Land Roverem, latem jeżdżę Jaguarem a zimą Land Roverem. Kiedy wchodzą nowe modele, czuję się w obowiązku aby je przetestować, aby z pełną odpowiedzialnością i przekonaniem polecać modele, które sam sprawdziłem.”
HOBBY – jazda na motocyklu, najbardziej lubię godziny nocne, kiedy pustoszeją ulice Warszawy. Nie ma agresji na ulicach. Ale nie jeżdżę ekstremalnie.
