Znaczenie kredytów hipotecznych na współczesnym rynku nieruchomości

Adam Bojanowski, właściciel firmy „Działki budowlane w zaciszu” oraz doświadczony ekspert rynku nieruchomości, przekonuje, że zarówno deweloperzy, jak i banki udzielające kredytów hipotecznych, muszą dostosować swój model biznesowy do zmieniających się potrzeb klientów. Na rynku nieruchomości nadchodzą zmiany, które wymagają nowego podejścia oraz elastycznych rozwiązań, aby sprostać oczekiwaniom potencjalnych nabywców.

Jakie zmiany można obecnie zaobserwować na rynku nieruchomości? Czy faktyczny spadek sprzedaży przekraczający 50%, o którym informują deweloperzy, jest spowodowany trudnościami w dostępie do kredytów hipotecznych? Czy możemy obecnie mówić o potencjalnym kryzysie na tym rynku?

Nie, obecnie nie możemy mówić o kryzysie. Mimo że największe polskie banki ogłosiły znaczne straty, żaden z nich nie upadł, a straty wynikają głównie z interwencji państwa, a nie błędnych decyzji inwestycyjnych. Niemniej jednak, zmiany na rynku są dynamiczne i budzą niepokój. Kredytobiorcy mają trudności, szczególnie ci, którzy zaciągali kredyty w walutach obcych, a teraz zmagają się z problemami związanych z kredytami w złotych. Perspektywy finansowe banków również nie są zachęcające, ponieważ ograniczenie dostępności kredytów wpływa na ich przychody. Na rynku kredytów hipotecznych obserwujemy znaczne ograniczenie podaży, co sprawia, że kredyty stały się niedostępne dla osób o średnich zarobkach. To z kolei skutkuje spadkiem popytu na nieruchomości. Choć ceny nieruchomości pozostają na względnie stabilnym poziomie, wartość pieniądza uległa znacznemu spadkowi, ponieważ inflacja wynosi prawie dwadzieścia procent w skali roku. Tymczasem cały model rynkowy, który polegał na finansowaniu zakupu nieruchomości przez banki, teraz wydaje się niewydolny. To sprawia, że pojawia się pytanie, czy rynek nieruchomości nie powinien działać inaczej, bez takiej znacznej zależności od kredytów hipotecznych i roli banków w tym procesie.

Co zatem stanowiłoby alternatywę? Kto miałby udzielać pożyczek nabywcom nieruchomości, jeśli nie banki?

Jednym z potencjalnych rozwiązań jest sprzedaż nieruchomości przez deweloperów na raty, bez udziału banków i bez konieczności badania zdolności kredytowej nabywcy. Nieruchomość sama w sobie może stanowić wystarczające zabezpieczenie, szczególnie jeśli nabywca wpłaca zaliczkę. Taki model może być szczególnie korzystny dla mniej zamożnej części społeczeństwa, umożliwiając im zakup mieszkania lub działki, pomimo braku zdolności kredytowej zgodnie z najnowszymi zasadami i rekomendacjami KNF. Jednakże, aby taki model funkcjonował, sprzedawcy lub deweloperzy muszą dysponować odpowiednim kapitałem, aby zakupić lub wybudować nieruchomość i następnie zaoferować ją do sprzedaży na raty. Ten model może być bardzo atrakcyjny dla nabywców i zdobyć przewagę w najbliższej przyszłości. Kluczowym czynnikiem sukcesu dla przedsiębiorstw działających na rynku nieruchomości będzie zdolność dysponowania wystarczającym kapitałem.

Czy ten model nie niesie ze sobą zbyt dużego ryzyka dla deweloperów?

Model, w którym deweloper ponosi ryzyko finansowe, ma także swoje zalety, w tym eliminację ryzyka, związanego z nabywcami nieruchomości. Transakcje z niewiarygodnymi finansowo deweloperami mogą być jednym z największych koszmarów dla nabywców, którzy często nie dysponują odpowiednią wiedzą ani narzędziami do weryfikacji wiarygodności dewelopera. Szczególnie biorąc pod uwagę, że takie transakcje zazwyczaj wiążą się z najważniejszymi decyzjami życiowymi oraz zaciąganiem długoterminowych zobowiązań. W przypadku modelu, w którym ryzyko ponosi deweloper, a nie klient, wydaje się to bardziej uczciwe. Moja firma, działając w ten sposób od dłuższego czasu, cieszy się stabilnością finansową i nie napotyka problemów płynności. Eliminacja potrzeby korzystania z kapitału zewnętrznego przyczynia się do dynamicznego rozwoju firmy, która oferuje ponad 400 działek w atrakcyjnych lokalizacjach na Pomorzu i Mazurach, a ich liczba wciąż rośnie. Oferowanie możliwości zakupu działek na raty bez badania zdolności kredytowej spotyka się z pozytywnym odbiorem klientów. Wielu z nich nawet nie zdawało sobie sprawy, że coś takiego jest możliwe, a ci, którzy dowiadują się o tej opcji, często gorąco polecają ofertę firmową swoim znajomym.

Dlaczego banki nie stosują podobnego modelu działania jak deweloperzy?

Banki muszą działać zgodnie z obowiązującymi przepisami, ponieważ zarządzają nie tylko swoim kapitałem, ale również pieniędzmi swoich klientów. W celu zachowania zaufania klientów i przestrzegania prawa, banki muszą rygorystycznie przestrzegać wszystkich regulacji i rekomendacji, nawet jeśli nie zawsze jest to korzystne dla nich samych. W odróżnieniu od tego, prywatni przedsiębiorcy, którzy sprzedają nieruchomości na raty, nie mają takich ograniczeń i mogą działać bardziej elastycznie, uwzględniając interesy swoich klientów. W ten sposób mogą dostosować ofertę i warunki transakcji, aby lepiej odpowiadać na potrzeby nabywców.

Również warto zauważyć, że nie wszyscy klienci są zainteresowani kredytem. Niektórzy dysponują gotówką i preferują zainwestować ją w nieruchomości.

Oczywiście, osoby dysponujące gotówką znajdują się obecnie w korzystnej sytuacji na rynku nieruchomości. Mniejsza konkurencja ze strony innych nabywców daje im przewagę, ponieważ w najbliższym czasie można spodziewać się różnych okazji cenowych. Dzięki temu, posiadacze gotówki mogą oczekiwać wzrostu rentowności swoich inwestycji. Istnieje obecnie świetny moment na zakup nieruchomości, szczególnie dla tych, którzy są gotowi zainwestować swoje oszczędności. Poza aspektem inwestycyjnym, warto zwrócić uwagę na możliwość zakupu działek i przeprowadzki z miasta do spokojnych okolic. Obecnie, gdy praca i zakupy coraz częściej odbywają się zdalnie, naturalna przewaga miast związana z dostępem do miejsc pracy czy placówek handlowych słabnie. Optymalny czas na zdecydowanie się na życie poza miastem jest teraz, kiedy można polepszyć jakość życia i obniżyć koszty. Nieruchomości położone w atrakcyjnych okolicach poza miastami oraz nieruchomości rolne są obecnie uznawane za jedne z najlepszych inwestycji