Charles Taylor, dyrektor biura Cushman & Wakefield w Polsce, o zmianach na rynku nieruchomości komercyjnych, nowych trendach, rosnącym znaczeniu powierzchni biurowych dla efektywności pracy i oczekiwaniach klientów.
Chyba lubi pan Europę Środkowo-Wschodnią?
Tak, pracuję w tym regionie już od ponad 20 lat. Najpierw przez 15 lat kierowałem biurem Cushman & Wakefield w Budapeszcie, a od pięciu lat zarządzam oddziałem firmy w Polsce.
Jak pan tu trafił?
Historia jest dość prozaiczna. Po ukończeniu studiów w 1989 r. zostałem zatrudniony w firmie Healey & Baker jako agent odpowiedzialny za wynajem powierzchni handlowych. Przez blisko dziewięć lat pracowałem dla największych marek, takich jak Gucci i Versace. Przeprowadzałem transakcje w najbardziej prestiżowych lokalizacjach,
np. na Bond Street, Sloane Street i w Covent Garden. W tym czasie w Europie rosła popularność regionu Europy Środkowo-Wschodniej jako atrakcyjnej destynacji dla inwestorów. Na rynek wchodziły nowe marki i powstawały nowe obiekty komercyjne. Na Węgrzech np. trwała budowa dwóch dużych centrów, więc firma wysłała mnie do Budapesztu, gdzie powierzono mi zadanie zbudowania zespołu odpowiedzialnego za wynajem powierzchni handlowych. Pierwotnie miałem tam zostać cztery–pięć lat, ale tak polubiłem ten kraj, że pobyt na Węgrzech przedłużył się do 15 lat. W międzyczasie międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield przejęła Healey & Baker, dzięki czemu z firmy europejskiej staliśmy się marką globalną i tak rozpoczęła się nasza droga do miejsca, w którym jesteśmy obecnie – jesteśmy jedną z trzech największych w świecie firm doradczych na rynku nieruchomości.
Jak pan wspomina Węgry?
To był dla mnie naprawdę bardzo ekscytujący okres. Na początku w firmie było ok. 30 osób. Gdy wyjeżdżałem z Węgier, nasz zespół liczył 65 pracowników, a dzisiaj jest ich już ponad 100. Byliśmy wówczas liderem w branży, a rynek rozwijał się bardzo szybko. Wprowadziliśmy wiele nowych marek i konceptów. Nowe nieruchomości pojawiały się jak grzyby po deszczu, na znaczeniu zyskiwał także rynek kapitałowy i inwestycyjny. Przez wiele lat rynek nieruchomości komercyjnych bardzo dynamicznie się rozwijał, ale wraz ze zmianami politycznymi rozwój ten z dnia na dzień wyhamował. Sytuacja ta zbiegła się w czasie z moją potrzebą zmiany. Poszukiwałem nowych wyzwań, jednak wiedziałem, że byliśmy dobrze przygotowani na zmianę kierownictwa w firmie.
A teraz jest pan tutaj…
Przeprowadzkę do Polski można porównać do awansu do ligi mistrzów. Polska to znacznie większy i bardziej agresywny rynek, konkurencja jest tu o wiele większa. Polski rynek nieruchomości to nie tylko stolica, lecz także szybko rozwijające się miasta regionalne. Polska to o wiele większa skala działalności. To większy tort, z którego można wykroić większy kawałek.
Jakie trendy rynkowe zaobserwował pan w Polsce w ostatnich pięciu latach?
Dobra koniunktura gospodarcza w Polsce sprzyja rozwojowi działalności firmy. W ostatnich pięciu latach odnotowaliśmy kilka interesujących trendów. Po pierwsze, Polska awansowała do grona krajów rozwiniętych i przyciąga inwestorów zagranicznych zainteresowanych lokowaniem kapitału w nieruchomości. Wzrosło znaczenie fizycznego miejsca pracy, czyli biura, które jest obecnie jednym z kluczowych czynników, mających wpływ na efektywność firmy. Nieciekawe biura sprawiają, że w firmach pojawiają się problemy z retencją personelu oraz pozyskiwaniem najlepszych talentów. Z tego względu obecnie tak dużo czasu poświęca się na „workplace strategy”, czyli tworzenie w biurach przyjaznego środowiska pracy, wspierającego komunikację wewnętrzną oraz współpracę między poszczególnymi działami w firmie, aby można było jak najlepiej wykorzystać potencjał pracowników. Moim zdaniem wiele polskich firm idzie w tym kierunku – współpracy i dobrej komunikacji w organizacji. Jest też jednak wiele firm – zwłaszcza z sektora finansowego i ubezpieczeniowego – które nadal mają hierarchiczną strukturę organizacyjną. Odzwierciedla się to zwłaszcza w rozplanowaniu powierzchni biurowej. A można tu wiele zyskać. Pomagamy w tym zakresie naszym klientom i jesteśmy liderami w dziedzinie wdrażania rozwiązań w zakresie „workplace strategy”. Drugi ważny nowy trend to coworking. Dostrzegliśmy go w Londynie i z dużym sukcesem wprowadzamy na rynek nieruchomości w Polsce. Współpracujemy z nowojorskim operatorem powierzchni coworkingowych WeWork, z którym tylko w tym roku podpisaliśmy już cztery umowy najmu na 29 tys. mkw. Oprócz tego skupiamy się również na edukowaniu rynku i naszych klientów. To zupełnie nowy koncept, więc często musimy wyjaśniać, na czym polega.Ostatnio zaprosiliśmy deweloperów i inwestorów do Londynu, aby na własne oczy zobaczyli, jak działa coworking w praktyce i dlaczego większe firmy takie jak HSBC i Microsoft lokują swoich pracowników w przestrzeniach coworkingowych.
Kolejnym zauważalnym trendem jest rozwój branży e-commerce. W Polsce działa ok. 400 świetnie zarządzanych centrów handlowych, ale w związku ze stale rosnącą konkurencją deweloperzy muszą dbać już nie tylko o wprowadzanie coraz to nowych konceptów handlowych, gastronomicznych czy zapewnienie atrakcyjnej oferty rozrywkowej, lecz także – przede wszystkim – o stworzenie unikalnej destynacji. Można to osiągnąć dzięki połączeniu handlu i rozrywki z innymi funkcjami, takimi jak mieszkania, hotele i obiekty użyteczności publicznej.
Jednak największa zmiana to zakwalifikowanie Polski do grupy rynków rozwiniętych, dzięki czemu znacznie skuteczniej niż kiedyś przyciągamy zagraniczny kapitał. Wcześniej w Polsce inwestowały przede wszystkim firmy z Europy i USA – obecnie jest to znacznie bardziej zróżnicowana grupa. Widzimy zainteresowanie Polską wśród inwestorów z Korei, Kanady, Izraela i Singapuru. Dawniej był to dla nas „kapitał egzotyczny”, ale obecnie większość kapitału napływającego do Polski pochodzi właśnie z Azji.
Czy Polska staje się centrum outsourcingu?
O tak, bez dwóch zdań. To też nowy trend. Miasta regionalne przyciągają firmy dzięki obecności dobrze wykształconych pracowników ze znajomością języków obcych. Na tym polu osiągają coraz większe sukcesy. Ten trend jest obecny też w Warszawie, gdzie powstają centra obsługujące bardziej złożone procesy administracyjne firm, czyli tzw. procesy back office. W mediach ogłoszono, że w Warszawie pojawią się takie firmy jak JP Morgan i Standard Chartered. To bardzo dobra wiadomość także dla nas i całego rynku nieruchomości. Wystarczy się rozejrzeć. Czy widziała pani te wszystkie dźwigi? To bezpośredni efekt rosnącego popytu na rynku najmu. Nowo powstające budynki szybko zapełniają się najemcami, a wskaźniki pustostanów maleją. To bardzo zdrowa sytuacja, a zdrowe rynki przyciągają globalny kapitał.
Czyli w Warszawie ubywa dostępnej powierzchni biurowej?
Właśnie tak się dzieje! W ubiegłym roku jedynymi miastami, które wyprzedziły Warszawę pod względem wolumenu transakcji najmu, były: Londyn, Paryż i Frankfurt. W skali europejskiej popyt ze strony najemców jest w Polsce naprawdę duży. To zasługa silnej gospodarki. Istnieje bezpośredni związek między wzrostem PKB a popytem na rynku powierzchni biurowych. Prognozy nadal napawają dużym optymizmem. Klienci, którzy trzy lata temu wynajmowali na przykład 4 tys. mkw., nie mogą przedłużać umów w dotychczasowych lokalizacjach, ponieważ zwiększyli zatrudnienie i potrzebują już 8 tys. mkw. Ekspansje są obecnie dość powszechne na rynku. To bardzo korzystne zjawisko, które obserwujemy w całej Europie.
Czyli nadal mamy do czynienia z rynkiem najemcy?
Już nie tak bardzo. Rosnący popyt przewyższa dostępną podaż, wskutek czego stopa pustostanów spada i zmienia się sytuacja na rynku. Firma poszukująca powierzchni biurowej musi działać naprawdę szybko, aby zabezpieczyć najlepsze warunki w preferowanym przez siebie budynku – zdecydowanie szybciej niż 12 czy 24 miesiące temu. Negocjacje z wynajmującymi mogą być obecnie znacznie trudniejsze.
Czego oczekują klienci, podejmując decyzję o współpracy z Cushman & Wakefield? Skali, marki, zaufanego partnera, innowacji?
Wszystkich tych rzeczy jednocześnie. Nasi klienci oczekują przede wszystkim globalnego zasięgu i wysokiej jakości usług na rynku lokalnym. Współpracujemy z firmami, które mają swoje oddziały w Londynie, we Frankfurcie, w Warszawie i innych miastach. Z tego względu kluczowe znaczenie ma zagwarantowanie niezmiennie wysokiego poziomu jakości usług, i to w każdym miejscu na świecie. To jedna z najważniejszych cech, która wyróżnia Cushman & Wakefield. Dodatkowo, w dobie rosnącej popularności outsourcingu, wielu naszych klientów oczekuje także kompleksowej obsługi. Dawniej najemcy korzystali z usług kilku kontrahentów w zakresie poszczególnych aspektów najmu – począwszy od poszukiwania nieruchomości, a skończywszy na obsłudze prawnej, projekcie architektonicznym i pracach wykończeniowych. Obecnie firmy mają zupełnie inne wymagania i chcą skupiać się na własnej działalności operacyjnej, więc to my zajmujemy się wszystkim i gwarantujemy sprawny przepływ informacji oraz realizację projektu według wytycznych klienta. Rozumiemy potrzeby najemców, dzięki czemu dostarczamy całościowe rozwiązania.
To pewnie dlatego zdobyliście te wszystkie nagrody w tym roku…
Są one wyrazem uznania ze strony naszych klientów i całego rynku nieruchomości dla naszej aktywności w Polsce i w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Obsługujemy najbardziej rozpoznawalne budynki i najbardziej prestiżowe projekty. Współpracujemy z najbardziej znanymi instytucjami finansowymi. Jedna z firm, dla której renegocjowaliśmy umowę najmu dotychczasowej siedziby, zaoszczędziła dzięki nam 20 mln euro w perspektywie 10 lat w budynku znajdującym się w ścisłym centrum miasta. Zwykle porównywalną skalę oszczędności można osiągnąć, przeprowadzając się na peryferia. Przy okazji stworzyliśmy także fantastyczne środowisko pracy, ułatwiające motywowanie i retencję pracowników.
Jakimi najważniejszymi projektami mogą państwo się pochwalić?
Współpracujemy z wieloma klientami we wszystkich sektorach. Oferujemy kompleksowe rozwiązania zarówno dla najemców, jak i właścicieli nieruchomości. Jeśli chodzi o obsługę transakcji na rynkach kapitałowych, to mógłbym tu wymienić sprzedaż budynku Metropolitan, a ostatnio także Proximo I i II w Warszawie. Niedawno sfinalizowaliśmy także sprzedaż budynku z portfela firmy Skanska – Spark C. Uczestniczyliśmy również w transakcji sprzedaży portfela parków handlowych IKEA w sześciu krajach, w tym czterech w Polsce, za kwotę 900 mln euro. Wspieramy też najemców – pomagamy znanym firmom i instytucjom przy konsolidacji biur i negocjowaniu najlepszych warunków najmu. Fundusz Deka niedawno powierzył naszemu działowi zarządzania nieruchomościami portfel obejmujący 19 budynków. To tylko niektóre z naszych najbardziej prestiżowych zleceń.
Czy dostrzega pan różnice w sposobie pracy oddziałów Cushman & Wakefield w Polsce i Wielkiej Brytanii?
W Europie Środkowo-Wschodniej ludzie są znacznie bardziej przedsiębiorczy i zdeterminowani. Miałem okazję zaobserwować to w Polsce i na Węgrzech. Moim zdaniem młodzi, ambitni i pełni energii pracownicy są największym atutem w krajach tej części Europy. To właśnie tego typu osób poszukujemy do pracy z naszymi klientami.
Jakie były najważniejsze przedsięwzięcia firmy w Polsce?
Ogromnym, a zarazem bardzo ekscytującym przedsięwzięciem była dla nas fuzja Cushman & Wakefield i DTZ, którą przeprowadziliśmy trzy lata temu. Niewiele osób ze ścisłego kierownictwa firmy uczestniczyło wcześniej w podobnym procesie, ale dzięki temu mogliśmy się wiele nauczyć. Największym wyzwaniem było oczywiście połączenie obu zespołów i sprostanie oczekiwaniom pracowników, ale również wykorzystanie potencjału powstałej dzięki fuzji synergii. Połączyliśmy dwie globalne firmy zatrudniające w swoich biurach w Polsce ok. 200 osób, tworząc jednolitą platformę z 400 pracownikami, czerpiącą z najlepszych praktyk i doświadczeń obu organizacji. Staliśmy się jedną z największych na świecie firm na rynku nieruchomości. Zwiększyliśmy zarówno zasięg geograficzny świadczonych usług, jak i ich zakres. Obecnie oferujemy kompleksową obsługę na każdym etapie funkcjonowania budynku – od rozpoczęcia realizacji inwestycji przez wynajem, zarządzanie nieruchomością i jej sprzedaż do modernizacji itd.
Słyszałam, że działania w zakresie CSR, czyli społecznej odpowiedzialności biznesu, są również dla państwa ważne.
Jednym z pierwszych kroków w ramach przeprowadzonej fuzji była reorganizacja naszego działu HR pod nowym kierownictwem. Dzięki temu bardzo szybko uporaliśmy się z największymi wyzwaniami i podjęliśmy działania w zakresie CSR oraz zmiany kultury organizacyjnej firmy. Niedawno zakończyliśmy kolejny tydzień corocznego programu „Wellbeing at Work”, podczas którego organizujemy różne atrakcje dla pracowników, szkolenia i warsztaty dotyczące zdrowego stylu życia. W ubiegłym roku uruchomiliśmy aplikację monitorującą aktywność fizyczną. Obecnie rywalizujemy z naszymi kolegami i koleżankami z biura w Czechach o to, kto spali najwięcej kalorii w ciągu miesiąca. Oprócz tego, że promujemy wśród pracowników zdrowy styl życia, łączymy nasze działania z różnymi imprezami charytatywnymi, takimi jak na przykład Blue Charity Run, czyli organizowany przez nas w kwietniu bieg na rzecz osób dotkniętych autyzmem, czy Warsaw Business Run. Dodatkowo, zachęcamy pracowników do korzystania z elastycznych godzin pracy, umożliwiamy pracę zdalną i wychodzimy naprzeciw oczekiwaniom pracujących mam. Wszystkie te działania pomagają nam zdobyć status preferowanego pracodawcy.
Czy środowisko pracy także odgrywa tu rolę?
Oczywiście, praca w przyjemnym otoczeniu wpływa korzystnie na samopoczucie pracowników. Warto jednak zwrócić uwagę również na inny aspekt. Cushman & Wakefield jest firmą doradczą na rynku nieruchomości komercyjnych, więc musimy zadbać o odpowiednią siedzibę. Mało reprezentacyjne biuro na peryferiach miasta nie ułatwiłoby nam prowadzenia działalności. Dobrze zaprojektowane biuro w prestiżowej lokalizacji na pewno pomaga zdobyć zaufanie klientów, ale jest też bardzo istotne dla zapewnienia efektywnej komunikacji wewnętrznej i utrzymania retencji pracowników.
Jak udaje się panu zarządzać tak dużą organizacją?
Wyzwaniem jest oczywiście skala. Zespół, z którym zaczynałem pracę, liczył początkowo 60 osób, później 200, a po fuzji to już 400 pracowników. Lubię przebywać w biurze i rozmawiać z ludźmi, poznawać ich problemy i w miarę możliwości im pomagać. Wszystko sprowadza się do budowania relacji. Na razie pracujemy jeszcze w dwóch lokalizacjach, ale sytuacja zmieni się w 2020 r., gdy wygasną dotychczasowe umowy najmu. Mój styl zarządzania polega przede wszystkim na wspieraniu pracowników, bez względu na poziom odpowiedzialności w organizacji czy zajmowane przez nich stanowisko. W zarządzaniu na pewno bardzo pomagają mi uśmiech na twarzy i entuzjazm. Niezależnie od tego, co dzieje się w moim życiu osobistym, zawsze przychodzę do pracy z pozytywnym nastawieniem, ponieważ wiem, jaki ma to wpływ na pracowników. Wspieram także wszelkie inicjatywy, które służą pogłębianiu relacji zarówno między pracownikami, jak i z klientami. W firmie zatrudniającej ponad 400 osób relacje i komunikacja wewnętrzna stanowią podstawę i warunek konieczny do osiągnięcia sukcesu.
Rozmawia Barbara Grabowska
