Nowoczesne magazyny to polska specjalność

W ubiegłym roku firmy wynajęły w Polsce ponad 2,6 mln mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych. Dla tego sektora nieruchomości komercyjnych to kolejny, już trzeci z rzędu rok rekordowych wyników. Prognozy na najbliższe miesiące także napawają optymizmem

Polska staje się magazynowym potentatem już nie tylko w Europie Środkowo- -Wschodniej. Mimo braku spektakularnych wejść nowych graczy i podpisania tak znaczących umów najmu, jak choćby z Amazon w 2013 roku, poziom popytu na rynku magazynów kolejny rok z rzędu bije rekordy. Jak podliczyli eksperci firmy doradczej Colliers International, wolumen transakcji był w 2015 roku o ponad 100 tys. mkw. większy niż rok wcześniej, osiągając na koniec IV kwartału 2,62 mln mkw. Dodatkowo ponad 230 tys. mkw. zostało wynajętych w ramach umów krótkookresowych, które nie s uwzględniane w zbiorczych statystykach.

– Najemcy coraz częściej przedłużają umowy lub decydują się zwiększyć wynajmowaną już popowierzchnię. Łączny udział takich transakcji wzrósł w 2015 roku o kolejne 2 proccent – do 67 procent. Jedna trzecia wszystkich podpisanych umów to przedłużenia dotychczasowych kontraktów – podkreśla Joanna Sinkiewicz, dyrektor ds. kluczowych klientów i reprezentacji najemców w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych firmy Cushman & Wakefield.

Tyle po stronie popytu. A jak wygląda druga strona rynku? Łączna powierzchnia nowoczesnych magazynów (obiekty tzw. klasy A) oferowanych w ubiegłym roku przez deweloperów osiągnęła na koniec grudnia poziom 983 tys. mkw. To nieco mniej niż rok wcześniej (1,12 mln mkw.). Z kolei całkowita podaż na polskim rynku przekroczyła nana 9. miejscu w Europie pod względem wielkości rynku. W porównaniu z końcem 2014 roku, wskaźnik pustostanów zmniejszył się o 0,9 pkt. proc. i na koniec IV kwartału 2015 roku wyniósł zaledwie 4,6 proc. Tak niskiego poziomu wolnych powierzchni magazynowych nie notowano w Polsce od 2007 roku. W wielu mniejszych ośrodkach, takich jak Rzeszów, Toruń, Opole czy Lublin, praktycznie nie ma powierzchni dostępnych „od zaraz”. Rok 2015 możemy uznać za rekordowy zarówno dla całej branży magazynowej, jak i dla firmy budujących magazyny.

– W I kwartale wybudowaliśmy milionowy metr powierzchni w naszym polskim portfolio – podkreśla Magdalena Szulc, dyrektor SEGRO na Europę Centralną, firmy która na polskim rynku działa już od 10 lat. – Przekazaliśmy klientom nowe obiekty, m.in. centrum logistyczne dla Volkswagen Group Polska na terenie SEGRO Logistics Park Poznań, Komorniki, o powierzchni 32 tys. mkw. oraz trzecie już centrum dystrybucyjne dla firmy Żabka, w kompleksie SEGRO Logistics Park Gdańsk (27 tys. mkw.).

Atuty dobrze wykorzystane

Z czego wynika to niesłabnące od kilku lat zainteresowanie polskimi magazynami? Przede wszystkim, wciąż jesteśmy bardzo atrakcyjną lokalizacją dla bezpośrednich inwestycji zagranicznych, co wynika z dobrej kondycji gospodarki oraz dostępu do licznej i wykwalifikowanej siły roboczej. W 2015 roku polska gospodarka rozwijała się w tempie 3,4 proc. (3,2 proc. w roku 2014). W latach 2016 i 2017 spodziewana jest kontynuacja trendu wzrostowego. Zainteresowanie Polską inwestorów bezpośrednich potwierdza Manufacturing Index, opracowany przez Cushman & Wakefield. W 2015 roku Polska zajęła 12. miejsce w głównym rankingu koniec roku 9,9 mln mkw. Wynik ten plasuje nasnajlepszych lokalizacji produkcyjnych na świecie. W Europie wyprzedziła nas jedynie Turcja. Wielkim atutem Polski dla najemców nowoczesnych magazynów jest znakomita lokalizacja ze względu na nasze położenie geograficzne.

– Firmy mogą z jednego miejsca w naszym kraju efektywnie obsługiwać różne rynki, m.in. Niemcy, Słowację, Czechy czy Ukrainę. Dzięki położeniu geograficznemu Polski koszt dostaw do tych rynków zbytu jest relatywnie niższy niż z krajów, w których koszt utrzymania bazy jest niższy niż w Polsce – wyjaśnia Tom Listowski, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Polsce oraz Relacji z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield. Plusem (i to bardzo znaczącym) jest przeprowadzona na dużą skalę modernizacja infrastruktury drogowej, dziękiczemu na polskim rynku powstają nowe lokalizacje dla operatorów logistycznych, którzy dążą do usprawnienia łańcucha dostaw i skrócenia czasu realizacji dostaw.

– Ponadto w opinii inwestorów zainteresowanych zakupem dochodowych aktywów magazynowych Polska jest sprawdzonym rynkiem, oferującym dużą płynność, co zachęca deweloperów do rozpoczynania kolejnych inwestycji – dodaje Tom Listowski. Jego zdaniem, wysoki poziom aktywności deweloperskiej jest także pochodną stabilnego poziomu kosztów budowlanych i cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę komercyjną. Na jeszcze jeden nie do pogardzenia atut w tej branży zwraca uwagę Przemysław Ciupek, starszy analityk rynku w międzynarodowej firmie doradczej JLL.

– Polska oferuje nowoczesną powierzchnię magazynowo-produkcyjną po bardzo korzystnych stawkach najmu, co – wraz z wyżej wymienionymi już czynnikami – niewątpliwie stanowi o atrakcyjności naszego rynku – podsumowuje ekspert JLL. Według najnowszego raportu Colliers International „Market Insight 2015”, w ubiegłym roku efektywne stawki czynszu wahały się od 3,5 do 4,8 euro za mkw. w ścicsłym centrum stolicy, a do 2,2-2,8 euro za mkw. w rejonie Toruń/Bydgoszcz.

Liderzy nie zwalniają tempa

Najważniejsze rynki magazynowe w kraju to Warszawa (miasto Warszawa i okolice Warszawy), Górny Śląsk, Poznań, Polska Centralna i Wrocław. Notują w miarę stabilny rozwój, jednak w poszczególnych kwartałach inny region zajmuje pozycję lidera w aktywności, co związane jest z oddawaniem do użytku pojedynczych ogromnych projektów, takich jak np. Amazon (we Wrocławiu i w Poznaniu), Leroy Merlin w Strykowie koło Łodzi czy GE w Bielsku-Białej. Liderem rynku pozostaje od lat Warszawa. Jak podliczyli eksperci Colliers, w stołecznych strefach łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec 2015 roku wyniosła 2,86 mln mkw. Wolumen transakcji osiągnął poziom blisko 672 tys. mkw. w ramach 200 podpisanych umów. Zdecydowaną większość wynajęto w strefie II , czyli 15-30 km od centrum (472,8 tys. mkw.).

W budowie obecnie znajduje się powyżej 200 tys. mkw. (11 projektów). Na drugim miejscu plasuje się Górny Śląsk, z całkowitą podażą blisko 1,75 mln mkw. W 2015 roku do użytku oddano tu 147,6 tys. mkw. nowych magazynów, a w budowie znajduje się obecnie 8 projektów o łącznej wielkości blisko 100 tys. mkw. Trzecie miejsce okupuje Poznań, który w ubiegłym roku wzbogacił się aż o 226,8 tys. mkw. nowych magazynów (najwięcej ze wszystkich analizowanych regionów). Tym samym wielkość łącznej powierzchni klasy A przekroczyła w tym regionie 1,38 mln mkw. Wśród nowo oddanych projektów można wyróżnić inwestycję typu BTS wybudowaną w Goodman Poznań II Logistics Centre dla Intermarché, która odpowiada aż za 36 proc. nowo dostarczonej podaży. Rynek poznański jest także największy pod względem wolumenu powierzchni pozostającej w budowie (209,3 tys. mkw.). Poza głównymi rynkami z zasobami powierzchni magazynowej powyżej 1 mln mkw., bardzo dobrze rozwijają się rónież okolice Krakowa, Rzeszowa, Szczecina i Trójmiasta. Wpływ na to ma m.in. dobra sytuacja gospodarcza miast, nowe inwestycje w ich okolicach oraz poprawa infrastruktury drogowej i morskiej.

– Dynamiczny jest też region Lublina, ale jest to rynek w początkowej fazie rozwoju. Swoje zainteresowani zawdzięcza oddaniu do użytkowania północnej obwodnicy miasta oraz napływowi nowych inwestorów do strefy ekonomicznej. Są to jednak nadal relatywnie małe regiony, w których zasoby powierzchni magazynowej kształtują się na poziomie od 100 do 300 tys. mkw. – podkreśla Przemysław Ciupek.

Tarnów i Stryków na czele

W 2015 roku największymi transakcjami zawartymi na rynku nieruchomości magazynowych były: przedłużenie umowy najmu wraz z rozszerzeniem wynajmowanej powierzchni (56 tys. mkw.) przez firmę Goodyear Dunlop Tires Operations w Tarnów Logistic Park oraz wynajęcie 53 tys. mkw. przez Leroy Merlin w Panattoni Park Stryków II. Magazyn w Tarnowie jest doskonale zlokalizowany jeśli chodzi o potrzeby Goodyeara. Znajduje się blisko firmy oponiarskiej Dębica, a nowo powsta-ły odcinek autostrady A4 umożliwia szybką dystrybucję opon do klientów w różnych kierunkach. Centrum Logistyczne w Tarnowie to obiekt typu BTS (build-to-suit), czyli zbudowany pod potrzeby konkretnego klienta. Takie „szyte na miarę” obiekty stanowią już ponad 40 proc. podaży powierzchni przemysłowej i logistycznej w Polsce. Także druga z wymienionych transakcji to magazyn BTS. Francuska sieć sklepów budowlano-dekoratorskich Leroy Merlin uruchomi w Panattoni Stryków II nowe centrum dystrybucyjne (będzie obsługiwać 48 wielkopowierzchniowych sklepów LM w całej Polsce). Stryków to jedna z najlepszych lokalizacji inwestycji dedykowanych branży kurierskiej. Bliskie sąsiedztwo Łodzi i najważniejszych szlaków komunikacyjnych (m.in. węzeł autostrady A2, droga 71 w pobliżu krajowej trasy Warszawa-Łódź) sprawia, że powstające tu obiekty są jednymi z najlepiej skomunikowanych z resztą kraju. Najaktywniejszymi deweloperami na polskim rynku magazynowym na koniec III kwartału 2015 roku (ostatnie dostępne dane) były firmy ProLogis (23-procentowy udział), SEGRO (11-procentowy) i Panattoni (10-procentowy). Sam tylko ProLogis ma w Polsce 25 parków dystrybucyjnych (ze 105 budynkami magazynowymi o łącznej powierzchni ponad 2,1 mln mkw.), a do SEGRO należy 15 takich parków.

To będzie kolejny udany rok

Prognozy na rok 2016 są bardzo optymistyczne. Nadal popyt na nowoczesne magazyny będą generować firmy logistyczne, branża e-commerce, sieci sklepów i przemysł motoryzacyjny.

– Przewidujemy dalszy rozwój mniejszych ośrodków logistycznych, takich jak Toruń, Bydgoszcz, Lublin, Rzeszów czy Szczecin. Obserwujemy także zainteresowanie transakcjami typu „sale and leaseback”, w których właściciel obiektu sprzedaje go, by następnie samemu wynająć w nim powierzchnię. W ten sposób kapitał uzyskany ze sprzedaży może zostać przeznaczony na dalsze inwestycje lub bieżące działanie operacyjne firmy – mówi Tomasz Kasperowicz, partner i dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers International.

– Niewielka ilość powierzchni dostępnych, coraz większe wymagania w zakresie specyfikacji technicznej dostosowanej do najemcy oraz zainteresowanie inwestorów naszym rynkiem będą sprzyjać nowym inwestycjom, w tym również spekulacyjnym. Nastąpi dalszy rozwój takich rynków, jak Bydgoszcz, Rzeszów czy Lublin. Bardzo możliwe, że na magazynowej mapie Polski pojawią się nowe lokalizacje – wyjaśnia Joanna Sinkiewicz.

– W najbliższym czasie spodziewamy się napływu zagranicznych przedsiębiorców, dla których realizowane będą projekty typu BTS. Będą to przedstawiciele branż: motoryzacyjnej, logistycznej, sieci handlowych oraz coraz silniej rozwijającej się branży e-commerce – prognozuje Magdalena Szulc.