Nieruchomości tarczą antyinflacyjną

W latach 2007–2021 najlepiej przed inflacją chroniły nieruchomości – sugerują dane rynkowe. Gorsze były zarówno obligacje skarbowe, jak i bankowe depozyty. Co ciekawe, najgorzej radziły sobie z inflacją akcje największych giełdowych spółek.

Ujemne realne stopy procentowe to w dużym uproszczeniu sytuacja, w której trzymając pieniądze na lokatach bankowych lub w ramach rządowych obligacji, tracimy pieniądze. Oczywiście nikt nam ich fizycznie nie zabiera, ale np. banki naliczają zbyt małe odsetki, aby zachować siłę nabywczą kapitału. Co gorsza, większość z nas zdążyła już się do takiej sytuacji przyzwyczaić – z problemem tym borykamy się bowiem już od przełomu lat 2015/2016. Dane GUS i NBP sugerują, że już wtedy, zakładając przeciętną roczną lokatę, zarabialiśmy tak mało, że nie byliśmy w stanie pokonać inflacji. Dopóki traciliśmy 1–2 proc. w skali roku, dopóty było to chwilowo akceptowalne. Gdy realna roczna strata zaczęła wynosić 3–4 proc., coraz więcej z nas rezygnowało z trzymania pieniędzy w bankach, a dziś – gdy kończące się lokaty dają tak małe zyski, że realnie, a więc po uwzględnieniu inflacji, ich posiadacze tracą ponad 12 proc. w skali roku – sytuacja jest skrajnie niekorzystna. I choć banki w ostatnich tygodniach podnoszą oprocentowanie depozytów, to wciąż nie ma takich lokat czy rachunków oszczędnościowych, które pozwoliłyby realnie uchronić kapitał w ciągu najbliższego roku. Nic też nie wskazuje na to, aby takie depozyty się pojawiły. A gdyby i tego było mało, to dziś dostępne prognozy sugerują, że nawet lokaty zakładane pod koniec 2023 r. nie pozwolą realnie zarobić. Jeszcze dwa dodatkowe lata i w kontekście trzymania pieniędzy w bankach będziemy mogli mówić o straconej dekadzie.

Cztery podstawowe sposoby na walkę z inflacją

W jaki więc sposób chronić pieniądze przed destrukcyjnym działaniem inflacji? W głowie przeciętnego inwestora rodzi się potencjalnie kilka możliwości: np. obligacje skarbowe, akcje, nieruchomości czy wcześniej wspomniane lokaty. Jak w praktyce się sprawdzają? Nie pozostaje nic innego, jak tylko spojrzeć na dane historyczne. Dla polskiego rynku dysponujemy odpowiednimi informacjami, które pozwolą nam zbadać sprawę z horyzontem 15-letnim (kompletu starszych danych na temat cen mieszkań i stawek za wynajem w przypadku nieruchomości niestety nie ma). Efekt jest co najmniej zaskakujący.

Akcje dały straty

Okazuje się, że w gronie przebadanych aktywów najgorszym orężem w walce z inflacją w latach 2007–2021 były akcje największych spółek notowanych na warszawskim parkiecie (zgrupowane w indeksie WIG20). Przez 15 lat mogliśmy dzięki nim nie zyskać, ale stracić, i to aż 23 proc. Gdyby jeszcze uwzględnić panującą w tym czasie inflację, to okazałoby się, że inwestując w WIG20, stracilibyśmy prawie połowę siły nabywczej posiadanego przed laty kapitału. Jest to o tyle zaskakujące, że przecież zmienność cen akcji, a więc też ryzyko w przypadku inwestowania na giełdzie, jest wysokie. W takim razie uzasadnione byłoby raczej, aby wyższe ryzyko szło w parze z wyższymi potencjalnymi stopami zwrotu. Co więcej, w naszych wyliczeniach przyjęliśmy indeks WIG20 w wersji Total Return, a więc taki, który uwzględnia nie tylko zmiany cen samych akcji, lecz także płynące z nich dodatkowe profity (dywidendy, wartość praw poboru). Nawet to nie pozwoliło nam wyjść na plus.

Pożyczanie pieniędzy rządowi potrafi przynieść korzyść

Znacznie lepiej na tym polu poradziły sobie już nawet wcześniej wspomniane lokaty. Zakładając lokatę na przełomie lat 2006/2007 i konsekwentnie co roku ją odnawiając, mielibyśmy po 15 latach o 46 proc. więcej pieniędzy. Niby mogłoby to nas nawet cieszyć, ale niestety, taki zysk pozwoliłby co najwyżej na utrzymanie siły nabywczej kapitału, który posiadaliśmy 15 lat wcześniej. Realnie wyszlibyśmy więc na zero.

Obligacje rządowe dawały kiedyś solidne zwroty

Znacznie lepszym rozwiązaniem niż powierzanie pieniędzy bankom było pożyczenie ich rządowi. Gdybyśmy na początku 2007 r. kupili 10-letnie obligacje skarbowe i potem po ich zapadnięciu ponownie kupili tego rodzaju papiery, to łącznie dziś mielibyśmy na koncie maklerskim o 93 proc. więcej pieniędzy, niż zainwestowaliśmy 15 lat temu. Nawet po skorygowaniu tej kwoty o inflację, a więc po uwzględnieniu utraty siły nabywczej przez kapitał, osiągnęlibyśmy przez 15 lat realny zysk po opodatkowaniu na poziomie 33 proc. Przyzwoicie. Problem w tym, że sprzedawane na początku 2007 r. 10-latki dawały dwukrotnie większe szanse na zarobek niż te które można kupić dziś. Wtedy w pierwszym roku godziliśmy się na procentowanie na poziomie 5,5 proc., a w kolejnych latach 2,5 pp. ponad inflację. Dziś co prawda minister finansów kusi nas odrobinę wyższym zyskiem w pierwszym roku (5,75 proc.), ale w kolejnych zarobimy już tylko 1,25 pp. ponad inflację. Tylko z pozoru różnica jest niewielka. Papiery nowych emisji są dziś bowiem dwa razy gorsze niż te z początku 2007 r. Warto wiedzieć, że kupując 10-letnie papiery skarbowe, nie warto zbytnio zaprzątać sobie głowy oprocentowaniem w pierwszym roku oszczędzania. Kluczowe jest to, jaka jest nam obiecywana dodatkowa marża zysku stosowana po pierwszym roku inwestowania. Ta jest obecnie dwa razy niższa niż w 2007 r. W praktyce znaczy to, że tak jak obligacje sprzedawane w 2007 r. potrafiły dać realnie zarobić, dopóki inflacja nie przekroczyła około 10 proc., tak dziś górną granicą ochrony przed inflacją w przypadku obligacji 10-letnich jest tylko około 5 proc. Jeśli ceny w sklepach, punktach usługowych i na stacjach benzynowych będą rosły szybciej, to po potrąceniu podatku nasze pieniądze zainwestowane w detaliczne obligacje skarbowe będą traciły na wartości.

Mieszkania na wynajem drożały i przynosiły dochód

Niekwestionowanym liderem tego porównania są jednak nieruchomości. Gdybyśmy w 2007 r. kupili w Warszawie skromne 35-metrowe mieszkanie na wynajem, to po 15 latach zarobilibyśmy aż 128 proc. Wynik ten uwzględnia wzrost wartości nieruchomości i przychody z najmu, bazując na danych transakcyjnych publikowanych przez NBP. Potrącamy przy tym podatek, uwzględniamy koszty ponoszone przy zakupie nieruchomości i zakładamy, że przez jeden miesiąc w roku mieszkanie stało puste. Nawet po skorygowaniu tego wyniku o inflację otrzymalibyśmy solidny zwrot na poziomie 56 proc. przez 15 lat. O tyle wzrosłaby w badanym okresie siła nabywcza kapitału zainwestowanego w skromne mieszkanie na wynajem w Warszawie.