Mieszkaniowe dylematy

Wiadomo choćby z literatury, że przed wojną dobrze nie było i tysiące kilkupokoleniowych rodzin gnieździło się w lokalach bez wygód, a samodzielny pokój ze zlewem w korytarzu i wychodkiem w podwórzu był niemal luksusem. Wojna przyniosła straszliwe zniszczenia – zakładów przemysłowych, urządzeń komunikacyjnych, zabytków, ale przede wszystkim domów mieszkalnych. Straty samej Warszawy w tej mierze szacuje się na 80 procent. Pierwsze lata po wojnie to nie było zapewnianie ludziom mieszkań. To było zapewnianie dachu nad głową, jakiegokolwiek. Owo „jakiekolwiek” stało się, niestety, standardem i później weszło niejako do kanonu mieszkalnictwa, nazywanego już wówczas polityką mieszkaniową. Jakoś nikt nie zauważył (a jeśli zauważył, to siedział cicho), że „polityka mieszkaniowa” jest pojęciem absurdalnym. Jest to tym dziwniejsze, że próbuje się uprawiać ją jeszcze dzisiaj. To prawdziwy chichot komuny zza grobu. Bo przecież tam, gdzie idzie o podstawowe potrzeby ludzkie, nie ma miejsca na politykowanie. Nie istnieje polityka obuwnicza ani polityka jazdy autobusem.

Polityka to, w myśl klasycznej definicji, wykonywanie założonych celów. Celem ma być w tym wypadku zabezpieczanie potrzeb mieszkaniowych. Ale… jak to jest z tymi potrzebami? I tu wracamy do dogmatu o braku mieszkań. O ile sam brak jest oczywisty, to okazuje się, że podawane są bardzo różne liczby obrazujące ten deficyt. Najczęściej pada liczba 700-750 tysięcy. Przeciwny biegun to aż 8,3 miliona (szacunek Lion’s Banku). Różnica, jak widać, niemała. Pomiędzy tymi skrajnymi wartościami lokują się inne oceny. Na przykład, branżowa firma Home Broker stwierdziła, że w Polsce brak 2,4 mln lokali mieszkalnych.

Jest jeszcze ciekawa obserwacja autora specjalistycznego bloga, że według wyników ostatniego spisu powszechnego mieszkań jest w Polsce więcej niż gospodarstw domowych. Stąd tylko krok do zakwestionowania dogmatu o deficycie. Ale to raczej żart statystyczny. Jak z tego widać, jedyną pewną rzeczą jest chaos pojęciowy. Żadna z tych, tak bardzo przecież odległych, liczb nie wzięła się przecież znikąd. Za każdą stoi jakiś sposób sporządzenia rachunku. Szokujące ponad 8 mln Lion’s Banku powstało z zastosowania metodologii Eurostatu i porównania warunków polskich do zachodnioeuropejskich. A te są, z naszego punktu widzenia, bajeczne. Przykładowo, Eurostat w ogóle nie uznaje za mieszkania ta popularnych w Polsce kawalerek. Według zachodnich norm, nawet samotna osoba powinna bowiem mieć do dyspozycji co najmniej dwa pokoje: sypialny i dzienny. Ogólną zasadą jest tam: jeden pokój plus tyle, ile osób w rodzinie. O łazience i kuchni lepiej nawet nie wspominać.

Te ponad 8 milionów brakujących mieszkań wynikło z porównania z obecną średnią Unii Europejskiej. To wyliczenie i tak dla Polski łaskawe. Gdyby bowiem chcieć osiągnąć poziom Danii, Norwegii czy Holandii, potrzeba dodatkowo 13,8 mln lokali, czyli podwojenia tego, co jest. To nie koniec, 15 mln mieszkań brakuje, aby każdy Polak miał warunki takie, jakie już ma Irlandczyk. A doścignięcie najwyższego w UE poziomu belgijskiego oznacza konieczność budowy prawie 18 mln mieszkań. Zejdźmy na ziemię. Najczęściej przywoływana liczba 700 tysięcy brakujących mieszkań to wynik analiz rynkowych. Czyli: ile dałoby się sprzedać. Ale uwaga, chodzi o optykę firm deweloperskich i budowlanych. A te chcą budować i sprzedać nie tylko ostatecznym klientom-mieszkańcom, ale także gminom, na potrzeby socjalne. Nadto, mieszkanie mieszkaniu nierówne.

Są luksusowe, wielopokojowe lokale. Są gomułkowskie komunałki i gierkowskie M-ileś o bardzo różnym poziomie. Są wreszcie mieszkania delikatnie nazywane substandardowymi zapuszczone pomieszczenia w walących się kamienicach na warszawskiej Pradze, w centrum Łodzi i w setkach małych miasteczek. Takowych jest około 1,5 miliona i powinny być co rychlej opróżnione. Pamiętać też trzeba, że circa 25 procent narodu to mieszkańcy wsi, miasteczek i przedmieść, którzy „jednorodzinne” domy stawiali i stawiają sobie sami i pozostają całkiem poza problemem. W tym miejscu dochodzimy do sedna sprawy. Mieszkać czy mieć mieszkanie?

To jest w polskich realiach pytanie iście szekspirowskie. A może raczej freudowskie przejęzyczenie? Cała nieszczęsna polityka mieszkaniowa państwa rządzi się od dawna pojęciem-kluczem: mieć mieszkanie. W potocznym i powszechnym rozumieniu oznacza to tylko jedno –własność. W PRL-u, gdzie własność była niesłuszna ideologicznie, próbowano to maskować rozmaitymi formalnymi dziwolągami, takimi jak spółdzielcze prawo własnościowe. Ale zawsze chodziło i chodzi o to samo: użytkownik mieszkania ma za nie zapłacić.

W zapomnienie poszedł system dominujący w Polsce przed wojną, a i dzisiaj powszechny w świecie. W tym systemie człowiek zamożny budował sobie kamienicę, w niej rezerwował dla swojej rodziny reprezentacyjne mieszkanie na pierwszym piętrze, a pozostałe przeznaczał na wynajem. Najemcami mieszkań od frontu byli adwokaci, lekarze, profesorowie i lepsi urzędnicy. Od podwórza i w oficynach wynajmowali lokale urzędnicy niższej rangi, robotnicy-majstrowie i sklepikarze. Rodziny przez pokolenia mieszkały w wynajętych mieszkaniach i nikomu nie przynosiło to ujmy. Peerelowski socjalizm postawił to wszystko na głowie. Najpierw upaństwowiono co tylko się dało i łaskawie, po uważaniu, przydzielano obywatelom. Podjęto nawet spory wysiłek inwestycyjny, w wielu miastach powstały rozmaite „osiedla robotnicze” i zakładowe. W ten sposób powstał i głęboko ugruntował się mit, że państwo „daje” mieszkania. Pewien odsetek rodaków wierzy do dzisiaj, że państwo ma im mieszkanie dać Kolejnym próbom uporządkowania sytuacji za pomocą rynkowych czynszów zawsze przeciwdziała słuszny gniew społeczny.

Z czasem państwo znudziło się tą działalnością. Ktoś przypomniał sobie o XIX-wiecznej idei spółdzielczości i na te twory przerzucono odpowiedzialność za dach nad głowami Polaków. W wymiarze czysto statystycznym osiągnięcia spółdzielni mieszkaniowych nie były złe, tyle że stały się one z czasem krypto-państwowymi urzędami i ugrzęzły w marazmie. Po 1989 roku spółdzielnie wygasiły działalność inwestycyjną i stały się zwykłymi administracjami domów. Cały ciężar tworzenia podaży mieszkań wziął na siebie wolny rynek. Model jest taki, że deweloper inwestuje i buduje, a chętny kupuje i płaci. Jeśli nie ma wystarczających zasobów (99 procent przypadków) to bank udziela mu kredytu. Jest to w dzisiejszej Polsce właściwie jedyny sposób pozyskania mieszkania. Wynajem na rynku prywatnym to obecnie domena studentów i tzw. słoików. Umowy są zawierane na rok, dwa. Nie istnieje wynajem dla rodziny na dziesięciolecia. Przydział od państwa – dzisiaj gminy – to marzenie najbiedniejszych. Kolejka jest kilometrowa, a standard gminnych lokali należy do najniższych; pojedyncze nowe domy komunalne to białe niedźwiedzie na pustyni śniegowej, służące burmistrzom za tło zdjęć w kolejnej kampanii. Ogólnie, rynek najmu to dzisiaj zaledwie 4 procent mieszkań, podczas gdy lokale własnościowe to około 85 procent ogółu.

Tymczasem system kupowania na kredyt jest najgorszy z możliwych. To złośliwa loteria. Wygrana oznacza zadłużenie rodziny na kilkadziesiąt lat, co skutecznie blokuje jej możliwości rozwoju – kształcenia dzieci, wypoczynku, mobilności. A przegrana? O przypadkach takich, jakie dotknęły posiadaczy kredytów we frankach szwajcarskich, nawet nie chce się mówić. Problem istnieje, nic zatem dziwnego, że kolejne rządy obiecywały go rozwiązać (podczas kampanii wyborczej, doda złośliwiec). Rozmaite programy dopłat dla młodych i jeszcze młodszych były może i skuteczne, ale lokowały się gdzieś po bokach. Były poza tym za proste. Budżet wykładał trochę pieniędzy i tyle. System pozostał ten sam. Na tym tle najnowsza koncepcja „Mieszkanie plus” jest zaskakująco oryginalna.

Przyjęto bowiem przytomne założenie, że większość rodzin w Polsce ma za niskie przychody, by kupić mieszkanie na rynku, ale za wysokie, by liczyć na lokal socjalny od gminy. Ta grupa, według autorów jest to 40 procent Polaków, jest adresatem programu. Ma on się opierać na trzech filarach: Narodowym Funduszu Mieszkaniowym, w którym skupione będą należące do Skarbu Państwa grunty, wspieraniu budownictwa społecznego i spółdzielczego oraz na Indywidualnych Kontach Mieszkaniowych, na których ludzie będą mogli oszczędzać na kupno albo remont swojego mieszkania. Istotna jest deklaracja, że rząd będzie odchodził od wspierania „własności mieszkaniowej”. I tu jest główna różnica między programem „Mieszkanie plus” a poprzednimi formami wspierania budownictwa mieszkaniowego. Dawne „Rodzina na swoim” i „Mieszkanie dla Młodych” koncentrowały się na dopłatach do kredytów hipotecznych, które jednak każdy musiał zaciągnąć i spłacać sam. Pomysł oczywiście nie wziął się znikąd. Jego praźródłem jest system kas mieszkaniowych. Takowe działają w Niemczech od 150 lat (i tego skopiować raczej się nie da), ale także w Czechach, kraju o podobnej historii politycznej ostatniego półwiecza.

Narodowy Fundusz dostałby od państwa w wianie na początek kilka miliardów złotych. Ponadto Fundusz mógłby emitować obligacje i zaciągać kredyty. Ich zabezpieczeniem mają być grunty, które przekażą do niego aportem nie tylko państwowe instytucje i spółki, ale także samorządy, spółdzielnie, a nawet firmy komercyjne. Ci, którzy przekazaliby funduszowi grunty, dostaliby w zamian certyfikaty inwestycyjne, które zapewniałyby kilkuprocentowy, pewny zysk. Ma to prowadzić do budowy dodatkowych kilkudziesięciu tysięcy mieszkań rocznie. Ostatnio buduje się co rok niewiele ponad 130 tysięcy lokali. Przyrost byłby więc istotny. O ile ekonomicznie plan „Mieszkanie plus” jakoś się spina, to istnieją jednak inne zagrożenia. Główne to biurokracja i zwykła nieudolność. Grozi ona, gdy stanowiska w nowych instytucjach obsiądą nominaci z klucza politycznego, a taka możliwość niestety istnieje. Można lubić rząd firmowany przez PiS, można i nie lubić, ale ogłaszane przezeń programy należy oceniać merytorycznie. Ten akurat trzyma się kupy.