Kredyt hipoteczny a inflacja

Zgodnie z przewidywaniami, Rada Polityki Pieniężnej NBP podjęła decyzje o kolejnym podniesieniu stóp procentowych. Z pewnością to nie koniec podwyżek. Jakich zmian mogą spodziewać się osoby planujące zakup mieszkania?

Inflacja na świecie

Przewidując poziom inflacji, warto przyjrzeć się tzw. inflacji bazowej. Jest to parametr, który, pisząc w pewnym uproszczeniu, pomija elementy będące poza kontrolą banku centralnego. Osoby odpowiedzialne za politykę monetarną uważnie monitorują jego wskazania. Często jest to bowiem lepszy wyznacznik skuteczności ich działań niż podawana przez media inflacja konsumencka. Niektóre banki idą o krok dalej. Na przykład, Narodowy Bank Czech przy realizacji celu inflacyjnego posługuje się nie inflacją CPI, a właśnie inflacją bazową.

W Polsce aktualna wartość tego wskaźnika, choć wysoka (obecnie ponad 4 proc.), jest znacznie niższa niż poziom inflacji konsumenckiej. Co więcej, parametr ten od dłuższego czasu utrzymuje się na mniej więcej tym samym poziomie. To z kolei pozwala zakładać, że NBP nie będzie zbyt radykalnie podnosił poziomu stóp, gdyż na daną chwilę nie widzi takiej potrzeby.

Inflacja CPI a inflacja bazowa

Wróćmy jednak do znacznie popularniejszej inflacji konsumenckiej. Jednym z istotnych powodów jej wysokich wskazań jest wzrost kosztów transportu, automatycznie podnoszący ceny wielu usług i produktów. Ten wzrost był w ostatnim czasie potężny. Ropa naftowa od początku 2020 roku podrożała o ponad 60 dolarów za baryłkę, co, według moich szacunków, przyczyniło się do wzrostu ogólnego wskaźnika cen o blisko 2 proc.

Drogie nośniki energii to problem, z którym mierzy się dzisiaj cały świat i pośredni efekt pandemii koronawirusa. Zerwane łańcuchy dostaw, problemy z produkcją, uwolniony popyt
i masowy dodruk pieniądza wywołały drożyznę, ale według mnie jest to zjawisko przejściowe. Światowe gospodarki nauczyły się już żyć z pandemią, a globalne braki w podaży wkrótce zostaną zaspokojone. Dlatego jest bardzo prawdopodobne, że w przyszłym roku wygórowane ceny ropy i gazu ziemnego spadną lub przynajmniej pozostaną na tym samym poziomie. A to spowoduje znaczne zmniejszenie inflacji, a może nawet wywołać tzw. techniczną deflację.

Raty kredytów

Kolejna podwyżka stóp procentowych w Polsce wpisała się w przewidywania ekonomistów. Zmiana ogłoszona przez NBP przełożyła się na wyższe raty kredytowe, ale zdecydowanie nie są to zmiany drastyczne, które zachwieją rynkiem. Miesięczna spłata modelowego kredytu hipotecznego (300 tys. zł na 25 lat, przy marży banku 2 proc.) wzrośnie o ok. 100 zł względem października i o ok. 160 zł w porównaniu do poziomu sprzed podwyżek. Kredyty pozostaną więc tańsze w porównaniu do czasów sprzed wybuchu epidemii koronawirusa. Dzisiejszy poziom stóp procentowych – 1,25 proc. – jest wciąż niższy od wskaźnika z początku 2020 roku, czyli 1,5 proc. Możemy jednak spodziewać się dalszych podwyżek. Wskazują na to bieżące wyceny instrumentów pochodnych na stopę procentową. Obecnie rynek oczekuje, że w połowie 2022 roku stawka WIBOR 3M zbliży się do 2,5 proc. Raty sumarycznie wzrosną wtedy o 350 zł względem tych sprzed podwyżek i 150 zł w stosunku do kwot sprzed pandemii. To stosunkowo niedużo, biorąc pod uwagę rosnące wynagrodzenia. Oczywiście, obecna inflacja ma duży wpływ na realne płace, ale nie możemy zapomnieć o corocznym wzroście wartości zakupionej nieruchomości, która na wybranych rynkach przekracza nawet 10 proc.

Jak zmiany wpłyną na rynek nieruchomości?

Podwyżki stóp procentowych z dużym prawdopodobieństwem nie zachwieją rynkiem nieruchomości. Warto mieć świadomość, że przy kredytach rozłożonych na 25 czy 30 lat, tego typu fluktuacje są naturalne. Oczywiście, wyższy WIBOR to droższe kredyty, jak i niższa zdolność kredytowa osób, które planują pożyczyć pieniądze na zakup domu lub mieszkania. Ten negatywny czynnik powinien jednak zostać zamortyzowany przez wspomniany już wzrost wynagrodzeń, które – jak przewiduje NBP – będą w następnych latach rosnąć w tempie 8-9 proc. rocznie. Dodatkowo w najbliższym czasie znaczny wpływ na koniunkturę (zwłaszcza w segmencie budownictwa ekonomicznego) może mieć program gwarantowanych dofinansowań na kredyty hipoteczne. Szacuje się, że wygeneruje on dodatkowy popyt na pożyczki w kwocie ok. 1 mld zł miesięcznie, co z nawiązką zrekompensowałoby ewentualny negatywny wpływ podwyżek stóp procentowych.

Nie spodziewam się podniesienia stóp procentowych powyżej 2,5 proc. Zgodnie ze znaną ekonomistom hipotezą Fishera, ten poziom powinien wystarczyć, by osiągnąć cel inflacyjny NBP. Teraz wynosi on 2,5 proc., z dopuszczalnym jednopunktowym przedziałem wahań. Prognozy wskazują, że stopy procentowe osiągną wartość docelową najwcześniej pod koniec 2023 roku. Sugeruje to, że NBP dopuszcza wzrost cen jeszcze przez kilka kwartałów.

Zatrzymanie tempa inflacji w następnym roku prawdopodobnie spowolni wzrost cen nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że mieszkania i domy będą tańsze. Wręcz przeciwnie, możemy spodziewać się dalszych podwyżek. Silna, ponad 90-procentowa korelacja cen nieruchomości i średnich wynagrodzeń wskazuje na podwyżki rzędu 8 proc. rocznie.

zdjęcie: Pixabay.com