Pakiet dla inwestora na rynku nieruchomości

Wysoka inflacja mobilizuje do poszukiwania sposobów na ochronę kapitału. Cenionym aktywem w dalszym ciągu są mieszkania. Od 2011 roku nieruchomości w największych polskich miastach podrożały średnio aż o 60 proc.

W tym samym czasie skumulowany wskaźnik inflacji wyniósł „tylko” 30 proc. Przykładowo, wartość nominalna 50-metrowego mieszkania w jednej z budowanych, gdańskich inwestycji w ciągu roku wzrosła o ponad 100 tysięcy złotych. Zachętą dla inwestorów są też rekordowe wyniki na rynku najmu.

Analizując ceny mieszkań, domów oraz gruntów można dostrzec długofalowy wzrost nie tylko w Polsce. W USA, w ciągu ostatnich 60 lat ich średnie wartości transakcyjne wzrosły ponad 20-krotnie. Tymczasem ogólny poziom cen, mierzony wskaźnikiem inflacji konsumenckiej CPI, wzrósł niespełna 10 razy. Chociaż polski rynek ma znacznie krótszą historię, można zauważyć, że skala zmian w naszym kraju i w Stanach Zjednoczonych jest analogiczna. Od 2011 roku nieruchomości w największych polskich miastach podrożały średnio o 60 proc., podczas gdy skumulowany wskaźnik inflacji wyniósł 30 proc.

Wzrost cen w ostatnich latach można obserwować analizując ceny wybranych inwestycji deweloperskich. Pięćdziesięciometrowe mieszkanie w trójmiejskiej inwestycji LINEA w ciągu roku zyskało na wartości nominalnej ok. 100 tysięcy złotych.

Co będzie dalej? Podpowiedzi udziela analiza historycznych trendów. W przeszłości wzrost cen mieszkań był niemal idealnie skorelowany ze wzrostem wynagrodzeń. Zakładając, że taka zależność utrzyma się także w przyszłości, oznaczałoby to, że ceny nieruchomości będą kontynuować wzrostowy marsz. Posiłkując się najnowszymi projekcjami NBP możemy przewidywać, że wartość wspomnianego mieszkania do końca 2024 roku sięgnie ok. 780 tys. zł (w porównaniu z ceną ofertową w I kwartale 2021 roku w wysokości 480 tys. zł. LINEA to etapowana inwestycja, która zakłada realizację zarówno mieszkań, jak i domów miejskich, lokali usługowych oraz dużego, zielonego terenu rekreacyjnego. Dla inwestora lokującego kapitał w nieruchomości tego typu, może być to dużo bardziej atrakcyjna metoda na zysk niż np. zakup obligacji skarbowych.

Rośnie atrakcyjność rynku najmu

Znaczącym impulsem dla inwestorów kupujących nieruchomości jest aktualna sytuacja na rynku najmu. Wiele wskazuje na to, że dotychczasowy poziom zwrotu w największych polskich miastach (5-6 proc.) w najbliższym czasie istotnie wzrośnie. Wpływ na to ma m.in. zwiększony popyt, stymulowany nie tylko przez przybywających do naszego kraju Ukraińców, ale też osoby, których zdolność kredytowa została ograniczona po kolejnych podwyżkach stóp procentowych. W większości polskich miast już teraz widzimy wzrost stawek najmu, a także malejącą liczbę ogłoszeń. Między lutym a kwietniem 2022 roku oczekiwane stawki najmu zwiększyły się od kilkunastu do kilkudziesięciu procent, a liczba ogłoszeń zmniejszyła się o ponad połowę.

Obserwując rozwój sytuacji można zastanawiać się, czy w długoterminowej perspektywie polski rynek nieruchomości nie ulegnie przeobrażeniu na wzór bogatszych europejskich krajów. Co to oznacza? Przede wszystkim rosnący udział osób wynajmujących mieszkania. Aktualna struktura naszego rynku znacznie różni się od zachodniego. Ok. 85 proc. Polaków posiada własną nieruchomość, nabytą za gotówkę lub na kredyt. W Niemczech ten odsetek wynosi niewiele ponad 50 proc. Co ciekawe, najniższy wskaźnik posiadania mieszkań wykazują kraje o najwyższym PKB, a najwyższy wskaźnik te o najmniejszym dochodzie.

Taniej nie będzie

Efektem wysokiej inflacji jest wzrost nie tylko cen konsumpcyjnych, ale również produkcyjnych, czyli kosztów jakie deweloperzy ponoszą przy budowie. Coraz droższe materiały, grunty i robocizna nie pozostawiają firmom deweloperskim dużej przestrzeni do ewentualnych obniżek cen, nawet jeśli widoczny jest spadek popytu. Dlatego bardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się ograniczenie podaży. Deweloperzy zrezygnują więc z realizacji niektórych planowanych wcześniej projektów. Może to powodować dalsze wzrosty cen transakcyjnych. Przyglądając się danym z ostatnich miesięcy można zauważyć, że ten scenariusz powoli już się realizuje. Do najniższego poziomu od lat spadła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w tym roku. Wysoka liczba wydanych pozwoleń na budowę jednak nie uwzględnia jeszcze obecnej sytuacji geopolitycznej. W najbliższym czasie te projekty zapewne zostaną „zamrożone”.

Inwestor kupuje pakietowo

Zmiany, które obserwujemy w ostatnim czasie na rynku nieruchomości mogą prowadzić do widocznej koncentracji mieszkań w rękach inwestorów. Już teraz na rynku pierwotnym widoczny jest wzrost zakupów pakietowych, czyli kilku mieszkań w ramach jednej transakcji. Znaczący wpływ na tę sytuację ma m.in. odpływ klientów z segmentu najtańszych nieruchomości, czyli z tzw. rynku ekonomicznego, gdzie dominowały zakupy w całości finansowane z kredytów. Wzrost stóp procentowych zmusił te osoby do rezygnacji z zakupu mieszkania, przez co zasili oni rynek najmu. W tej sytuacji deweloperom pozostało otworzyć się na inwestorów planujących zakupy pakietowe. Tego typu transakcje dają klientom większe możliwości negocjacji cen. Nowe, kupione w pakiecie mieszkania, które są świeżo wykończone, cieszą się też największym powodzeniem na rynku najmu. Aktualnie największe zapotrzebowanie jest widoczne w segmencie rynku popularnego, w dzielnicach dobrze skomunikowanych ze ścisłym centrum lub z biznesowym city. To w tych obszarach można uzyskać najwyższą rentowność. Dla wielu to obecnie atrakcyjny sposób na zarabianie, zwłaszcza w czasach mało opłacalnych lokat bankowych. Pakietowe zakupy nieruchomości i ich wynajem stanowi ciekawe rozwiązanie dla inwestora.