Bartosz Turek.
Straty na giełdzie, obligacjach, a nawet trudności ze spłatą kredytów mieszkaniowych – takie mogą być konsekwencje mających nadejść wzrostów stóp procentowych. Warto przygotować swój portfel na taką ewentualność, aby uniknąć ryzyka strat
Jedno jest pewne – kredyty w końcu zdrożeją, a lokaty będą oprocentowane lepiej niż dziś. Stanie się tak, gdy tylko stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej zaczną rosnąć. Problem w tym, że nikt nie wie, kiedy dokładnie do tego dojdzie. Co więcej, przewidywania ekonomistów ciągle w tym względzie ewoluują i tak pierwsze głosy o mających nadejść podwyżkach pojawiły się już w drugiej połowie 2013 r. Szybko okazało się to jednak chybioną prognozą, bo potem Rada Polityki Pieniężnej dwukrotnie decydowała o obniżeniu kosztu pieniądza.
Tym samym od marca 2015 r. mamy do czynienia z historycznie najtańszym pieniądzem w rodzimej gospodarce. Stan taki trwa już ponad dwa lata. Jakby tego było mało, prezes Narodowego Banku Polskiego przyznał na konferencji prasowej po kwietniowym posiedzeniu RPP, że nie tylko w 2017 r., lecz także w 2018 r. może nie być przesłanek do podnoszenia stóp procentowych. Jedno jest pewne – prognozy w tym obszarze potrafią zmieniać się jak w kalejdoskopie i warto przygotować się do konsekwencji mających nadejść podwyżek. Po latach nienaturalnie taniego kredytu powrót do normalności może być bolesny. Oto 10 rzeczy, o których musisz pamiętać, gdy rosną stopy procentowe:
1. Giełdy w dół
Przede wszystkim mogą przekonać się o tym inwestorzy giełdowi. Historia uczy, że rozpoczęcie cyklu podwyżek stóp procentowych to zły omen dla giełdowych indeksów. Co więcej, im ważniejszy bank centralny, który decyduje o podwyżkach, tym większy wpływ ma na rynki i światową gospodarkę. Raczej nie jest przypadkiem, że pęknięcie bańki internetowej (marzec 2000 r.) odbyło się w trakcie cyklu podwyżek stóp procentowych realizowanego przez amerykański Fed. Podobnie było z pierwszymi informacjami o rosnącej liczbie licytacji nieruchomości w USA (2004 r.). Działo się tak, ponieważ przy okazji drożejących kredytów coraz więcej osób nie było stać na spłacanie rat za nieruchomości kupione w trakcie hossy. Był to pierwszy sygnał złej sytuacji na rynku kredytowym, co potem okazało się preludium światowego kryzysu, za którego symboliczny początek uznaje się upadek banku Lehman Brothers w 2008 r.
Oczywiście, przykłady te są skrajne. W dodatku nie zawsze wzrost stóp procentowych oznacza przeceny na giełdach, a tym bardziej gospodarcze kryzysy. Trzeba mieć jednak świadomość działania prostego mechanizmu – wzrost stóp procentowych oznacza wzrost kosztu kredytu. Tej zmiany mogą nie wytrzymać nieprzygotowane lub niskorentowne firmy. Na wyniki spółek negatywny wpływ mają też decyzje konsumentów. Ci będą przecież ograniczać konsumpcję „na kredyt”, skoro dług drożeje. Mało tego, przy okazji podwyżek stóp procentowych inwestorzy dwa razy się zastanowią, czy podejmować ryzyko gry na giełdzie, skoro w bankach mogą dostać coraz lepiej oprocentowane i bezpieczne lokaty.
2. Tanieją obligacje
Wzrost stóp procentowych jest też złą informacją dla inwestorów działających na rynku obligacji. Zasada jest prosta. Jeśli ktoś ma obligację, która daje 5 proc. zysku w skali roku, to jej wartość w przypadku odsprzedaży zależy od obowiązujących w danym momencie rentowności innych obligacji. I tak na przykład inwestorzy skłonni będą za taki papier zapłacić więcej, gdy nowo emitowane obligacje oferują jedynie 3 proc. zysku. Odwrotna sytuacja byłaby wówczas, gdyby nowe papiery pozwalały zarobić 8 proc. Wtedy swoje obligacje oprocentowane na 5 proc. w skali roku właściciel musiałby zaoferować z dyskontem, aby ktoś je od niego odkupił. Mechanizm ten dotyczy obligacji o stałym oprocentowaniu. Na szczęście wiele papierów ma zmienne oprocentowanie i to takie właśnie warto dziś rozważać. W przypadku wzrostu stóp procentowych można się spodziewać, że zysk generowany przez te papiery także wzrośnie.
3. Sezon okazji na rynku nieruchomości
Gorliwymi odbiorcami komunikatów o zmianach poziomu stóp procentowych powinni być też kredytobiorcy, szczególnie ci, którzy zadłużyli się na zakup mieszkań w rodzimej walucie. Nie powinno to dziwić, skoro decyzje RPP w krótkim czasie przekładają się na wysokość płaconych przez nich rat. Mechanizm jest prosty. Zmiana poziomu podstawowej stopy procentowej przekłada się na oprocentowanie, z jakim banki pożyczają same sobie pieniądze na rynku międzybankowym. Obrazuje to stawka WIBOR, która przy okazji jest składnikiem oprocentowania niemal wszystkich złotowych kredytów mieszkaniowych w Polsce. Wyobraźmy sobie na chwilę czarny scenariusz, w którym podstawowa stopa procentowa rośnie z obecnego poziomu 1,5 proc. do 4,75 proc. Wartość ta nie jest zupełnie abstrakcyjna – obowiązywała ona od maja do listopada 2012 r. Co stałoby się w takim przypadku? Rata kredytu zaciągniętego na 30 lat w wysokości 300 tys. zł rośnie z aktualnego poziomu około 1,5 tys. zł do ponad 2,1 tys. zł miesięcznie.
Dla przeciętnej rodziny taka zmiana oznacza już poważne kłopoty. Dolejmy jednak oliwy do ognia. Załóżmy przy tym, że familia ma nie tylko dług na zakup mieszkania, lecz także kredyty gotówkowe zaciągnięte, na przykład, na wykończenie i wyposażenie lokalu. Ich raty także rosną. Jeśli do tego rodzina nie zauważy momentu, w którym comiesięczne wydatki zaczynają przekraczać przychody, i zacznie zadłużać się za pomocą karty kredytowej lub limitu kredytowego w koncie, to jest to prosta droga do wpadnięcia w spiralę zadłużenia prowadzącą do niewypłacalności. Wyraźny wzrost poziomu stóp procentowych może więc doprowadzić do sytuacji, w której część kredytobiorców nie będzie w stanie spłacić swoich zobowiązań. To może oznaczać wzrost podaży mieszkań sprzedawanych przez dłużników. Przy dużej skali zjawiska tylko krok dzieli nas od spadku cen nieruchomości. Choć z punktu widzenia pierwszej połowy 2017 r. scenariusz ten wydaje się nie tylko mało prawdopodobny, ale wręcz abstrakcyjny, to warto przygotować się i na taką ewentualność.
Nawet jeśli mający w końcu nadejść wzrost kosztu pieniądza okaże się tylko miękkim lądowaniem, to i tak racjonalnym posunięciem dla kredytobiorców jest odłożenie kapitału na czarną godzinę. Z punktu widzenia części inwestorów zarysowany scenariusz jest natomiast idealną okazją do zakupu przecenionych mieszkań. Co ciekawe, nie powinni mieć przy tym problemów z ich wynajęciem. Przeważnie popyt na najem rośnie w okresach gorszej koniunktury na rynku zakupu nieruchomości. Trudno się temu dziwić – każdy musi przecież gdzieś mieszkać, a więc z jednej strony popyt na najem rośnie, gdy część właścicieli zmuszona jest sprzedać nieruchomości, a z drugiej młodzi wchodzący w dorosłość rzadziej decydują się na zakup, skoro kredyty drożeją.
4. REIT czeka przecena
Jeśli już mowa o rynku nieruchomości, to z amerykańskich doświadczeń możemy wysnuć jeszcze jedną radę dla inwestorów giełdowych. Co do zasady w okresach rosnących stóp procentowych na wartości tracą notowane na parkiecie REIT (Real Estate Investment Trust). Są to swego rodzaju fundusze inwestycyjne, które korzystają ze specjalnych preferencji podatkowych. Uzyskały je, ponieważ co roku dzielą się lwią częścią swoich zysków z akcjonariuszami. Obszarem ich działalności – jak sama nazwa wskazuje – jest sektor nieruchomości. Jeśli wierzyć zapewnieniom przedstawicieli Ministerstwa Finansów, to po wielu latach nawracających dyskusji i prac nad wdrożeniem instytucji REIT nad Wisłą stosowne regulacje mogą w końcu wejść w życie w 2018 r. Dlaczego jest to ważne w kontekście mającego nadejść wzrostu kosztu pieniądza? Na tym, jak REIT będą sobie radziły na rodzimym parkiecie, zaważyć mogą decyzje banków centralnych o poziomie stóp procentowych. Niestety, utrzymująca się od lat polityka rekordowo taniego pieniądza powoduje, że nieruchomości komercyjne są dziś wyceniane wysoko.
5. Pękają bańki spekulacyjne
Warto też pamiętać, że szybki wzrost poziomu stóp procentowych automatycznie ujawni obszary, w których narosły bańki spekulacyjne. Dziś niełatwo je wskazać, choć zastanawiające mogą być gwałtowne wzrosty cen niektórych aktywów. I tak na przykład wirtualna waluta – bitcoin – zdrożała z niecałych 5 dol. w kwietniu 2012 r. do około 1,2 tys. dol. w kwietniu 2017 r. Potencjalny zysk byłby więc astronomiczny. W kontekście lokat oprocentowanych na 2–3 proc. w skali roku imponujące wydać się mogą informacje o tym, że w ciągu ostatnich pięciu lat o około 190 proc. napompowane zostały notowania indeksu badającego zmiany cen najbardziej cenionych butelek szkockiego trunku (dane Rare Whisky Icon 100 Index). Podobnie w tym samym okresie samochody klasyczne podrożały o 120 proc. (dane HAGI o stu najbardziej cenionych egzemplarzach).
6. Lokaty podbiją serca oszczędzających
Na szczęście nie wszystkie konsekwencje zacieśniania polityki monetarnej są negatywne. Wyższe stopy procentowe to przyjemny okres dla oszczędzających, którzy mogą liczyć na wyższe oprocentowanie bankowych depozytów. Jak wynika z danych NBP, w grudniu 2008 r. przeciętna roczna lokata była oprocentowana na 7 proc. w skali roku. Wtedy podstawowa stopa procentowa była jednak na poziomie 5,75 proc. – prawie cztery razy wyższym niż dziś. Trudno się więc dziwić, że w lutym 2017 r., zanosząc pieniądze do banku, można było liczyć jedynie na 1,65 proc. na przeciętnym trzymiesięcznym depozycie.
7. Okazja na tani kredyt
Restrykcyjna polityka pieniężna to także gratka dla szukających okazji na rynku mieszkaniowym. Oprócz możliwych przecen nieruchomości można liczyć na prawdziwie atrakcyjny kredyt. Jest to tylko pozorny paradoks. Doświadczenia ostatnich kilkunastu lat pokazują, że w okresach, w których drożeje pieniądz, banki są skłonne bardziej walczyć o klienta, obniżając marże kredytowe – element oprocentowania stały w całym wieloletnim okresie kredytowania.
Dlaczego jest to ważne? Jeśli jeden klient zaciągnął kredyt z marżą na poziomie 1 proc., a drugi z marżą na poziomie 3 proc., to przy trzymiesięcznym WIBOR na poziomie z kwietnia 2017 r. (1,73 proc.) pierwszy cieszy się oprocentowaniem długu na poziomie 2,73 proc., a drugi 4,73 proc. Rata długu zaciągniętego na 200 tys. zł i 20 lat wynosi w pierwszym przypadku 1080 zł miesięcznie, a w drugim jest o 210 zł wyższa. Kluczowe z punktu widzenia całkowitego kosztu zaciąganego kredytu są więc stałe elementy oprocentowania, a te są przeważnie niższe w okresie wysokich stóp procentowych.
8. Tańsze wakacje i zagraniczne zakupy
Dobre informacje powinny też płynąć z rynku walutowego. Decyzje RPP o podnoszeniu stóp procentowych oznaczają bowiem często umocnienie się złotówki. Wyższe oprocentowanie przyciąga bowiem kapitał zagraniczny, co oznacza popyt na rodzimą walutę. Ponadto w normalnych warunkach do podwyżek stóp procentowych dochodzi wtedy, gdy gospodarka szybko się rozwija i trzeba ją trochę schłodzić, aby walczyć z inflacją. Dobra koniunktura gospodarcza także może przyciągać kapitał zagraniczny. Efekt? Za dolary, euro, funty czy franki powinniśmy w kantorach płacić mniej. W krótkim terminie jest to dobra informacja dla osób planujących zagraniczne zakupy lub wakacje poza Polską.
9. Karty kredytowe będą jeszcze droższe
W tym kontekście nie można jednak zapomnieć o podstawowej przestrodze, aby na takim wyjeździe nie korzystać z karty kredytowej w celu wypłaty pieniędzy z bankomatu – tym bardziej jeśli doszłoby do podwyżek stóp procentowych. Warto pamiętać, że w przypadku transakcji gotówkowych taką kartą odsetki bank zaczyna naliczać od razu. Ich maksymalna wysokość ustalona jest jako czterokrotność stawki lombardowej ustalanej przez RPP. Dziś wynosi ona 2,5 proc., a więc maksymalne oprocentowanie długu na karcie kredytowej to 10 proc. Dla porównania, gdyby wrócić do poziomu stóp procentowych z 2012 r., dopuszczony ustawą limit wzrósłby do poziomu 25 proc.
10. Złoto tanieje podwójnie
Niestety, taniejące waluty mogą oznaczać spadek cen tak pożądanego przez Polaków kruszcu, jakim jest złoto. W 2016 r. w celach inwestycyjnych Polacy kupili prawie 7 ton, czyli o ponad jedną czwartą więcej niż rok wcześniej – wynika z szacunków portalu RynekZłota24. Kruszec notowany jest w dolarze, a skoro ten może przy okazji wzrostu stóp procentowych tanieć, to i mniej złotówek warta będzie zakupiona sztabka lub moneta.
Czy efektowi temu przeciwdziałać mogłyby decyzje amerykańskiego Fed? Raczej nie, bo jeśli amerykański bank centralny podnosi stopy procentowe, to prowadzi to do umocnienia dolara. Problem w tym, że zazwyczaj drożejący dolar odbija się negatywnie na notowaniach żółtego kruszcu. Po prostu jeśli dolar drożeje, to nabywcy z całego świata chcą za złoto płacić coraz mniej dolarów.
