Czy wciąż warto inwestować w nieruchomości

Wysokie ceny nieruchomości i rosnące stopy procentowe zmusiły wielu Polaków do odłożenia zakupu mieszkania. Osoby, które posiadają gotówkę lub wysoki wkład własny, powinny jednak znów rozważyć tę decyzję. Wbrew pozorom to dobry czas dla inwestujących w nieruchomości. 

Już teraz możemy stwierdzić, że 2022 r. był historyczny dla rynku kredytów. Nowelizacja rekomendacji, nakazująca bankom wyliczanie zdolności kredytowej z buforem aż 5 p.p., praktycznie zamroziła hipoteki. Polacy, którzy posiadali już pożyczkę, odczuli z kolei systematyczne zmiany stóp procentowych, przekładające się na coraz wyższe raty.

Pocieszeniem niech będzie to, że stopy procentowe w końcu zaczną spadać. Zgodnie z wieloma prognozami zmiany odczujemy już w II połowie 2023 r. Jak pokazują dane, wartość nieruchomości zawsze długookresowo rośnie. Jeśli posiadamy więc wkład własny na poziomie przynajmniej 30–40 proc., kredyt na nieruchomość inwestycyjną może być opłacalnym rozwiązaniem. Rosnąca wartość inwestycji sprawia, że obciążenie finansowe po czasie przechodzi w zysk.

Raty kredytu składają się w końcu z kapitału i odsetek. Można stwierdzić, że wyłącznie odsetki są realnym kosztem kredytobiorcy, ponieważ kapitał z raty na ratę kumuluje się na rzecz właściciela. Tym samym z miesiąca na miesiąc spłacamy coraz większą część mieszkania, inwestując tym samym w naszą przyszłość.

Zysk z nieruchomości dodatkowo podbija rynek najmu, który jest obecnie bardzo chłonny. Inwestycja zrealizowana w dobrym standardzie i świetnie skomunikowana z centrum może przynosić profit przez cały rok. Jeśli kupimy na kredyt mieszkanie inwestycyjne i będziemy je wynajmować, to już po 10 latach możemy powiększyć majątek nawet o kilkaset tysięcy złotych.

Skąd pewność, że wartość nieruchomości będzie wciąż rosnąć? Wskazują na to: dane historyczne, korelacja cen nieruchomości ze średnim wynagrodzeniem, które w Polsce wciąż rośnie, oraz fakt, że nieruchomości bardzo dobrze radziły sobie w czasie poprzednich kryzysów. Podczas poprzedniej recesji, gdy indeks WIG odnotował drastyczny spadek rzędu 70 proc., a wartości srebra i globalnego rynku akcji zmalały o 55 proc., inwestorzy tracili na nieruchomościach najwyżej 8 proc., czyli stosunkowo niewiele w porównaniu z pozostałymi aktywami.

Jest jeszcze jeden aspekt, który będzie miał wpływ na kształtowanie się cen nieruchomości. To wstrzymanie projektów deweloperskich. Drastyczne ograniczenie sprzedaży kredytów powoduje, że ceny mieszkań w wybranych segmentach (zwłaszcza popularnym) chwilowo zatrzymały się lub nawet spadają. Deweloperzy odkładają więc wdrożenie projektów na lepszy okres, kiedy sytuacja gospodarcza będzie już bardziej stabilna. Szacuje się, że liczba nowych inwestycji w wybranych firmach zostanie zredukowana nawet o 80 proc. Biorąc pod uwagę fakt, że proces deweloperski średnio trwa ok. 24 miesiące, już w przyszłym roku możemy spodziewać się luki podażowej, która znów podbije wzrost cen mieszkań.

Nie mam wątpliwości co do tego, że rynek nieruchomości to dziś rynek inwestora. Osoby, które będą potrafiły odpowiednio wykorzystać ten czas i skłonność deweloperów do negocjacji, mogą wiele zyskać.

Autor:

Piotr Tarkowski od kilkunastu lat związany z branżą, ekspert rynku nieruchomości miesięcznika „Manager”