Zima w hipotekach nigdy nie trwa wiecznie

    Wrzesień był już drugim z rzędu miesiącem, w którym zdolność kredytowa statystycznej polskiej rodziny wzrosła. Ruch ten wciąż jest niewielki, a droga do sytuacji z 2021 r. daleka. Warto jednak pamiętać, że w historii polskiego rynku hipotek kurki z kredytami mieszkaniowymi nigdy nie były zakręcone na długo.

    Jeśli wierzyć w mądrość, która płynie z analogii historycznych, to można zaryzykować stwierdzenie, że najgorszą część hamowania na rynku kredytów mieszkaniowych mamy już za sobą. Już od czterech kwartałów mamy do czynienia ze znacznym zaostrzeniem kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych – wynika z badań NBP. W czasie kryzysu finansowego (2007–2009) okres ten trwał pięć kwartałów. Potem powoli coraz więcej rodaków uzyskiwało dostęp do kredytów. Czy tak będzie i tym razem? Wiele zależy od tego, co stanie się z inflacją i jakie działania podejmie Rada Polityki Pieniężnej. Z punktu widzenia banków utrzymywanie się bieżącej sytuacji jest bardzo niepokojące. Przecież kredyty mieszkaniowe przez lata odpowiadały za 30–40 proc. całej „produkcji” kredytów sprzedawanych osobom fizycznym. Jeśli dziś sprzedaż ta spadła o ponad połowę, to w bankowych budżetach powstała wyrwa, a część pracowników ma dziś znacznie mniej pracy. Szczególnie dotyczy to sprzedawców, których wynagrodzenie uzależnione jest od tego, ilu kredytów pomogą udzielić. Obecna sytuacja może ich nawet skłaniać do zmiany zajęcia. Obawa o utratę części pracowników to kolejny argument za tym, że zima w hipotekach nie może trwać zbyt długo. Inna sprawa, że banki po poniesieniu wielomiliardowych kosztów rządowego programu darmowych wakacji kredytowych mogą się bać powtórki takiej lub podobnej sytuacji. Tak przynajmniej sugerują.

    Dwa miesiące poprawy w hipotekach

    Tymczasem już od sierpnia widzimy pewną jaskółkę nadziei. Banki z miesiąca na miesiąc deklarują, że trzyosobowej rodzinie dysponującej dwiema średnimi krajowymi chciałyby pożyczyć na zakup mieszkania więcej pieniędzy. Podczas gdy jeszcze w lipcu zdolność kredytową takiej rodziny banki oceniły na przeciętnie 396 tys. zł, to w sierpniu było to 413 tys. zł, a we wrześniu – 417 tys. zł – wynika z danych zebranych przez HRE Investments. Po części jest to wynik redukcji oprocentowania kredytów mieszkaniowych, po części liberalizacji podejścia do badania zdolności kredytowej (np. włączenie do dochodów świadczeń z programu 500+), a po części zasługa rosnących wynagrodzeń. Ostatnie zmiany wciąż są jednak kosmetyczną poprawką na tle spadku zdolności kredytowej, z którą mamy do czynienia od września 2021 r. Wtedy nasza przykładowa rodzina na zakup mieszkania mogła pożyczyć 700 tys. zł.

    Wszystko w rękach RPP

    To, czy powolny wzrost zdolności kredytowej będzie kontynuowany, w dużej mierze zależy od decyzji, które podejmować będzie Rada Polityki Pieniężnej. Ta, ustami swojego prezesa, sugerowała, że bieżący cykl podwyżek stóp procentowych powinien zakończyć się z podstawową stopą procentową na poziomie 6,75 proc. (stan ten osiągnęliśmy we wrześniu 2022 r.) lub 7 proc. Rynek nie do końca daje wiarę tym zapewnieniom i wciąż ma nadzieję na dalej idące zacieśnienie polityki monetarnej. Załóżmy jednak, że realizować będzie się scenariusz zakreślony przez szefa naszego banku centralnego, a więc szczyt inflacji jest już za nami, stopy procentowe nie powinny już wyraźnie wzrosnąć, ale też techniczna recesja w Polsce będzie doświadczeniem dość łagodnym. Scenariusz ten oznacza nie tylko brak dalszych podwyżek rat kredytów mieszkaniowych, lecz także szansę na spadek oprocentowania hipotek. Jest to szczególnie ważne dla osób, które o zaciągnięciu kredytu dopiero myślą. Działanie tego mechanizmu widać już było w sierpniu. To właśnie deklaracjom rychłego zatrzymania podwyżek stóp procentowych zawdzięczamy przecież delikatny spadek oprocentowania kredytów oraz wspomniany wcześniej sierpniowy wzrost zdolności kredytowej przykładowej rodziny. Z notowań kontraktów terminowych na WIBOR z początku września 2022 r. wynikało, że w połowie 2024 r. podstawowa stopa procentowa powinna wynosić 5,5 proc. Warto wiedzieć, że spadek oprocentowania kredytu o 1 p.p. powinien przełożyć się na wzrost zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny o około 30–40 tys. zł

    Regulacje KNF do zmiany?

    To jednak nie wszystko. Jeśli RPP faktycznie ogłosi kres podwyżek stóp procentowych, to nie tylko mamy szanse na tańsze kredyty. Sens częściowo straci też zalecenie KNF, zgodnie z którym banki, badając dziś zdolność kredytową, muszą sprawdzać, czy potencjalnego kredytobiorcę będzie też stać na spłatę długu przy oprocentowaniu o 5 p.p. wyższym. Jeszcze na początku roku bufor ten wynosił nie 5 p.p., ale 2,5 p.p. Gdyby cofnąć zalecenia KNF do stanu sprzed zmian, to przykładowa rodzina odzyskałaby około 80–90 tys. zł zdolności kredytowej.

    Dynamiczny wzrost płac

    Z perspektywy zdolności kredytowej ważne jest też to, co dziać się będzie z wynagrodzeniami. Te w sektorze przedsiębiorstw jeszcze w lipcu 2022 r. rosły z prawie 16-procentową dynamiką. Z czasem dynamika ta ma spadać, ale i tak według lipcowej projekcji NBP płace mają w 2023 r. wzrosnąć o 9,4 proc., a w 2024 r. o kolejne ponad 6 proc. W sumie więc w ciągu dwóch lat płace mają pójść w górę o ponad 16 proc. To także nie pozostanie bez wpływu na zdolność kredytową, bo banki przy wyższych dochodach chcą pożyczać więcej. Efekt? W ramach zabawy na liczbach załóżmy na chwilę, że trafne okażą się prognozy dotyczące ścieżki stóp procentowych, KNF faktycznie obniży bufor na podwyżki stóp procentowych (z obecnych 5 p.p. do 2,5 p.p.), a wynagrodzenia w Polsce w ciągu dwóch lat faktycznie wrosną o około 16 proc. W takim przypadku zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny powinna stopniowo rosnąć z aktualnych 417 tys. zł do około 600–650 tys. zł za dwa lata. Jest to ścieżka, zgodnie z którą ułatwiany byłby dostęp do hipotek. W efekcie rodacy, którzy dziś nie mogą kupić potrzebnego im mieszkania, odzyskiwać
    będą zdolność kredytową.

     

    Bartosz Turek
    główny analityk HRE Investments