Zakup na wynajem?

Marcin Krasoń

W dobie niskich stóp procentowych wielu inwestorów szuka innych niż bank miejsc do ulokowania swoich oszczędności. Część z nich kieruje się na rynek nieruchomości, gdyż na mieszkaniu na wynajem można zarobić sporo więcej niż na lokacie

Pamiętajmy jednak o tym, że wyższe odsetki wiążą się z ryzykiem. Warto zrobić wszystko, by było ono minimalne. Przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi dla największych miast 5,35 proc. netto – wynika z ostatnich obliczeń Home Brokera i Domiporta.pl. Na tę chwilę najlepiej wróży zakup lokalu w Gdańsku, Warszawie i Tychach. Nawet najmniej pod względem oczekiwanej rentowności najmu atrakcyjne Kielce, Poznań i Kraków oferują średnio znacznie wyższe odsetki niż najlepsze lokaty czy obligacje skarbowe.

Z raportu Narodowego Banku Polskiego wynika, że trzy- i dwunastomiesięczne lokaty są obecnie najniżej oprocentowane w historii, a oferta dająca więcej niż 2 proc. jest rzadkością. Przeciętna dostępna dziś na rynku lokata nie wystarczy nawet na to, by pokryć inflację, co de facto oznacza, że zdeponowane w banku pieniądze tracą na wartości. W tym świetle nie dziwi fakt, że coraz więcej kupujących nieruchomości to inwestorzy, czyli osoby, które kupują lokal, by na nim zarabiać, np. wynajmując go. Dane NBP mówią wprost: jeszcze nigdy Polacy nie kupowali tylu mieszkań za gotówkę. W 2016 r. w siedmiu najważniejszych miastach na zakup nowych mieszkań za gotówkę przeznaczono 14,2 mld zł – wyliczył niedawno Open Finance.

Rentowność inwestycji w mieszkanie zależy od kilku czynników. Równie istotna jak uzyskany od najemców czynsz jest cena zakupu. To z kalkulacji tych dwóch wartości można wyliczyć zysk. Pod warunkiem oczywiście, że lokal uda się szybko wynająć. Mieszkanie stojące puste nie przynosi żadnych dochodów, jego rentowność wynosi 0 proc. Pamiętać należy również o kosztach przygotowania do wynajmu oraz ewentualnych remontach, doposażeniu i innych inwestycjach.

Gdańsk, Tychy i Warszawa
Home Broker i Domiporta.pl przeanalizowały rentowność najmu w 15 dużych miastach, by sprawdzić, gdzie najbardziej opłaca się kupić mieszkanie na wynajem. Okazuje się, że najlepiej wróży taka inwestycja w Gdańsku, Tychach i Warszawie. W każdej z tych lokalizacji oczekiwana rentowność netto przekracza 6 proc. Pomiędzy 5 i 5,5 proc. rocznie zarobić można w Katowicach, Lublinie, Łodzi, we Wrocławiu i w Białymstoku. Najmniej, bo 4,42 proc. rocznie, powinno przynieść mieszkanie w Kielcach. Nadal jest to jednak sporo więcej niż oferują lokaty czy obligacje skarbowe.

Jakie wybrać mieszkanie?
Każde miasto ma swoją specyfikę i nie istnieją uniwersalne zasady pozwalające na generowanie najwyższych zysków. W Lublinie czy Toruniu dużo jest studentów, a w Warszawie istotną grupę stanowią klienci „biznesowi”, choć i studentów nie brakuje. Na obszarze danego miasta czy danej dzielnicy też są różne osiedla i każde może pasować do innego klienta. Nawet w danym bloku są przecież zróżnicowane mieszkania i każde spodoba się innemu odbiorcy. Osoby zainteresowane zakupem inwestycyjnym zawsze znajdą miejsce na rynku dla siebie. Dobrą inwestycją może być zarówno mieszkanie w nowym budownictwie, jak i kamienica, a także dom. Wszystko zależy od ceny i lokalizacji. Na przykład w pobliżu centrów biurowych w dużych miastach popularnością cieszą się mieszkania niewielkie, dla singli lub par. Rodziny z dziećmi szukają za to spokoju i większej przestrzeni. Są w stanie poświęcić bliskość miejsca pracy dla infrastruktury i miejsca do wychowania dziecka. Na rynku wtórnym można tanio kupić mieszkanie do remontu, ale należy pamiętać o wkładzie finansowym, jakiego będzie wymagało. Rynek pierwotny to większa inwestycja, ale na nowe mieszkanie łatwiej znaleźć najemcę (choć oczywiście musi być on skłonny do zapłacenia wyższego czynszu).

Nie ma róży bez kolców
Możliwe zyski dużo wyższe niż z lokaty nie są, oczywiście, pozbawione ryzyka. Zakładając zwykłą lokatę, dokładnie wiemy, kiedy się ona zakończy i jakie odsetki otrzymamy, tymczasem kupując mieszkanie, wiemy tylko, ile za nie zapłaciliśmy, a dwa ważne parametry pozostają zagadką. To od tego, jak szybko uda się znaleźć najemcę oraz jaki czynsz wynegocjujemy, zależy rzeczywista rentowność. Najlepiej wypada długoletnia umowa, nie ma wówczas okresów przejściowych, a i koszty remontów można ograniczyć do minimum. Nie bez znaczenia jest także płynność inwestycji. Lokatę można zerwać, w razie czego utracimy część lub całość odsetek. Tymczasem spieniężenie nieruchomości nie jest takie łatwe, trochę trwa, a uzyskanie satysfakcjonującej stawki może być trudne. Różnice w płynności występują jednak także na rynku nieruchomości i są zależne od specyfikacji danego miasta i nie musi to być wcale zależne od jego wielkości.

Tam, gdzie mieszkań brakuje, chętni zawsze się znajdą. Należy też pamiętać, że takie badania, jak rentowność najmu, opierają się tylko na statystyce. Trzeba zwrócić uwagę np. na to, że nie wszystkie mieszkania są kupowane na wynajem, a nie każde wynajmowane mieszkanie jest kupowane (niektóre są np. otrzymywane w spadku). Należałoby więc każdy przypadek rozpatrywać oddzielnie.

Co po zakupie?
Samo nabycie mieszkania na wynajem nie gwarantuje jeszcze dochodów z tego tytułu, nieruchomość trzeba wynająć, a im szybciej to się stanie, tym lepiej. Przygotowanie mieszkania do wynajmu powinno obejmować przede wszystkim posprzątanie oraz „neutralizację” lokalu (usunięcie pamiątek osobistych). Potem należy zrobić jak najlepsze zdjęcia i przygotować ogłoszenie na portale mieszkaniowe. Zdjęcia najlepiej jest robić w słoneczny dzień, by pomieszczenia wyglądały na jasne i przestrzenne. W opisie zaś warto podkreślić zalety mieszkania i skupić się na jego mocnych stronach oraz konkretnie poinformować, jak wygląda dostępność komunikacji i co znajduje się w pobliżu opisywanego lokalu. Potem pozostają już tylko pokazywanie mieszkania potencjalnym najemcom i podpisanie umowy.

Bezpieczna umowa najmu
Dla zwiększenia bezpieczeństwa można zainteresować się tzw. najmem okazjonalnym – to forma umowy, która silniej zabezpiecza interesy właściciela nieruchomości. Jest to rozwiązanie w Polsce relatywnie nowe. O co chodzi? O możliwość sprawnej eksmisji najemcy, który nie płaci za najem ani nie chce opuścić lokalu po rozwiązaniu umowy. Taka umowa najmu musi spełniać określone warunki: przede wszystkim wymagana jest obecność u notariusza i deklaracja najemcy o opuszczeniu lokalu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy. Dodatkowo najemca musi wskazać lokal (naturalnie za pisemną zgodą jego właściciela), do którego będzie mógł się wyprowadzić. Koniecznym warunkiem jest też, by dochody z najmu zostały zgłoszone do urzędu skarbowego.

Z roku na rok rośnie liczba Polaków wynajmujących mieszkania, bo odchodzą oni od myślenia, że każdy musi mieć swoje własne mieszkanie. Dochodzą do wniosku, że najważniejsze jest mieć dach nad głową. Na dodatek coraz więcej mieszkań trafia na rynek najmu krótkoterminowego (szczególnie w Trójmieście, Krakowie i Warszawie), gdzie ludzie wynajmują mieszkanie zamiast hotelu. Stawki najmu w ostatnich latach rosły, ale trzeba pamiętać, że trochę zmienia się struktura mieszkań na rynku najmu. Coraz mniej jest nieruchomości starych, zaniedbanych, a coraz więcej nowych, w wysokim standardzie, zatem średnia stawka najmu rośnie, lecz rośnie również standard mieszkań.

fot.: Materiały prasowe