Rynek apartamentów i rezydencji

Piotr Śliwka

Hossa na rynku nieruchomości z wyższej półki trwa w najlepsze. Rośnie nie tylko liczba transakcji, lecz także ich wartość. Kolejne lata powinny przynieść utrzymanie się tego trendu – wynika z prognoz Poland Sotheby’s International Realty

Prawie 2 tys. rezydencji i apartamentów sprzedanych w 2016 r. miało metkę cenową opiewającą na przynajmniej milion złotych – wynika z szacunków Poland Sotheby’s International Realty. Wartość całego rynku szacowana jest na ponad 3,6 mld zł. To o 40 proc. więcej niż w 2012 r. Wtedy na krajowym rynku doszło do sprzedaży 1,4 tys. nieruchomości premium i luksusowych, za które zapłacono 2,5 mld zł. Rekordowy był pod tym względem rok 2015, kiedy sprzedano apartamenty i rezydencję za łączną kwotę 4,2 mld zł. Wtedy też doszło do wyjątkowo dużej liczby transakcji nieruchomościami o wartości powyżej 5 mln zł – w ciągu 12 miesięcy sprzedanych zostało ich aż 90. Rodzimy segment nieruchomości premium i luksusowych wciąż jest jeszcze na wczesnym etapie rozwoju. Liczni deweloperzy zauważyli jednak potencjał tego segmentu i w ciągu najbliższych lat do grona adresów z wyższej półki dołączy sporo nowych enklaw luksusu. Popyt na tym rynku przez wiele lat był bowiem niezaspokojony, a zamożni nabywcy zamiast kupić apartament w mieście, zmuszeni byli samodzielnie tworzyć od podstaw swoje miejsce na ziemi – wynika z analiz Poland Sotheby’s International Realty.

Trzeba jednak podkreślić, że nadal jest to rynek wschodzący i w porównaniu z rynkami z krajów Europy Zachodniej czy USA widać, że wciąż mamy jeszcze sporo do nadrobienia. Potwierdzeniem tej tezy jest chociażby duża koncentracja naszego rynku nieruchomości luksusowych wokół dużych miast. Na Warszawę przypada co druga transakcja domem lub mieszkaniem wartym przynajmniej milion złotych. Na pięciu największych rynkach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto) zawierane są trzy na cztery transakcje z wyższej półki. Co ciekawe, około 25 proc. nieruchomości o wartości powyżej 1 mln zł kupowanych jest w nadmorskich kurortach i miejscowościach górskich.

Głównym miejscem zamieszkania osób dobrze sytuowanych w Polsce są apartamenty – mieszka w nich aż 54 proc. zamożnych Polaków. Ponad 30 proc. na swoje miejsce zamieszkania wybrało nowoczesną rezydencję, ale najbogatsi skłonni są także dbać o dziedzictwo kulturowe – aż 10 proc. zamieszkanych przez nich nieruchomości to zabytki (zamek, pałac, dwór lub zabytkowa kamienica). Na rynku nieruchomości premium – poza wartością transakcyjną – kluczową rolę odgrywa również cena za metr kwadratowy. Kwota, przy której mówić można o segmencie premium, różni się w zależności od lokalizacji. Dla każdego z pięciu największych rynków w Polsce została ona wyznaczona ekspercko przez Poland Sotheby’s International Realty we współpracy z Cenatorium, w oparciu o specjalistyczną analizę danych transakcyjnych. W Poznaniu nieruchomość premium nabyć można już za ok. 10 tys. zł za metr kwadratowy, podczas gdy w Krakowie kwota ta wzrasta do 11 430 zł. W Trójmieście i we Wrocławiu jest to już odpowiednio 12 tys. i 12,2 tys. zł, a w Warszawie za metr kwadratowy nieruchomości premium zapłacić trzeba już ok. 14,7 tys. zł.

Zainteresowani kupnem nieruchomości premium czy luksusowej mają wysokie wymagania, szeroką wiedzę oraz doskonałą świadomość własnych potrzeb. Dlatego kiedy chcą zainwestować na rynku nieruchomości, podstawowa informacja dotycząca ulicy, przy której mieszkanie się znajduje, lub też jaką ma ono powierzchnię, staje się niewystarczająca. Dla klientów zamożnych jednym z najważniejszych kryteriów wyboru jest to, czy wybrana nieruchomość w 100 proc. odpowiada ich stylowi życia. Wśród majętnych Polaków – spośród ofert Poland Sotheby’s International Realty – najbardziej popularne są nieruchomości zlokalizowane „nad wodą”. Dużym zainteresowaniem cieszą się również te zlokalizowane w górach oraz posiadające basen. Niemal tak samo popularne są również nieruchomości na wsi.

Coraz częściej zamożni Polacy nieruchomości traktują także jako inwestycję – obok tradycyjnych metod inwestowania, takich jak akcje, obligacje czy lokaty, to właśnie nieruchomości cieszą się największym powodzeniem jako jeden z pewniejszych sposobów alokacji środków. W badaniu przeprowadzonym przez Poland Sotheby’s International Realty aż 84 proc. ankietowanych uznało inwestowanie na rynku nieruchomości za dobry sposób na pomnażanie kapitału. Kto w Polsce kupuje nieruchomości z segmentu premium i luksusowego? Klientami Poland Sotheby’s International Realty najczęściej są mężczyźni w wieku powyżej 48. roku życia. Są to przedsiębiorcy, managerowie średniego i wyższego szczebla, a często także osoby wykonujące wolny zawód. Średnio mają oni dwie–trzy nieruchomości mieszkalne na własność.

Zgodnie z szacunkami firmy Wealth- X międzynarodowym statusem multimilionera (ang. UHNWI – ultra high net worth individual) na koniec 2016 r. w Polsce mogło pochwalić się aż 550 osób. Do grona UHNWI zaliczane są osoby z majątkiem wynoszącym przynajmniej 30 mln dol. Ich liczba w Polsce zmalała wobec danych z roku 2014, kiedy nad Wisłą UHNWI było 845. Powód jednak jest bardzo prosty – rosnący kurs dolara wpłynął na zmianę wartości polskich majątków za granicą. W 2014 r. za amerykańską walutę płacono 3,16 zł, podczas gdy na przełomie lat 2016/2017 cena dolara była o około złotówkę wyższa. Aby więc zakwalifikować się do międzynarodowego grona UHNWI, nie wystarczy już posiadać 95 mln zł majątku jak w roku 2014. Teraz potrzebne jest przynajmniej 120–125 mln zł.

Analiza transakcji nieruchomościami premium i luksusowymi wykazała również, że w Polsce wciąż mało aktywni są inwestorzy zagraniczni, podczas gdy na świecie jest to jeden z ważniejszych filarów segmentu premium i luksusowego. Za granicą cudzoziemcy odpowiadają za 10–30 proc. zakupów w miastach popularnych wśród osób zamożnych. W Polsce natomiast wciąż głównymi nabywcami są osoby mające polskie obywatelstwo lub w inny sposób z Polską związane.

fot.: Fotolia