Rafał Trusiewicz, prezes Katharsis Development, opowiada o nowych pomysłach na biznes.

Rozmawiał Wojciech Gryciuk

Katharsis Development pięć lat temu rozpoczął swoją działalność od budowy sieci centrów handlowych HopStop typu convenience. Jak się rozwija ten biznes?

Do dziś otworzyliśmy ich pięć, a kolejnych pięć jest w fazie budowy. Budujemy je zarówno w dużych miastach, jak i tych średnich, w pobliżu dworców PKS i PKP połączonych z operatorami stacji benzynowych, w których ulokowane są sklepy i punkty usługowe oferujące wszystko to, co jest potrzebne na co dzień.

I nie planujecie dywersyfikacji swojej działalności?

Wręcz przeciwnie. Ponieważ nasz biznes rozwija się nadspodziewanie dobrze, chcemy spróbować swoich sił także w innych obszarach deweloperki. Przykładowo, bierzemy udział w postępowaniu z jednym z dużych podmiotów publicznych na wspólną realizację inwestycji, której celem miałoby być zagospodarowanie terenu tego podmiotu w sposób komercyjny. Byłby to ulokowany w Warszawie aparthotel z apartamentami na wynajem krótkoterminowy. Budynek będzie miał 300 mieszkań, a jego budowa będzie kosztować ponad 300 mln zł. Apartamenty będą dostępne w trzech wielkościach: 35 mkw., 50 mkw. oraz 85 mkw. Cena zależna od wielkości i czasu pobytu, od 200 do kilkuset złotych. Umowa ma być podpisana we wrześniu.

Pomysł wziął się stąd, że coraz więcej pracowników spoza stolicy nie chce mieszkać w tradycyjnych hotelach, bo są tam pozbawieni prywatności. A ponieważ pracowników jest mniej niż zapotrzebowania na nich, pracodawcy wynajem takich mieszkań chcą im zagwarantować w bonusie jako dodatek do wynagrodzenia. Dlatego już teraz prowadzimy rozmowy z pracodawcami w rejonie przyszłego aparthotelu. Apartamenty z założenia można wynająć na krótki okres czasu, ale jeśli pracownik będzie miał z pracodawcą podpisaną umowę na jeden rok czy dwa lata, to umowa zmieni swój charakter na długoterminowy, a to poprawi efektywność ich wykorzystania. Oczywiście, wszystkie będą gotowe do natychmiastowego zamieszkania, z meblami, aneksem kuchennym, Wi-Fi, basenem i niewielką częścią rekreacyjną. Rzecz jasna, nie będziemy pierwszą firmą, która z taką ofertą wejdzie na warszawski rynek. Jeden z niemieckich TFI już teraz proponuje 50 apartamentów na wynajem w centrum Warszawy.

Z kolei z drugim dużym partnerem międzynarodowym jako joint venture chcemy na terenie położonym w doskonałej lokalizacji w górach wybudować jeden z najnowocześniejszych hoteli w Polsce, bazując na wzorcach skandynawskich. Partner zagraniczny nie tylko dofinansuje jego budowę, ale także wniesie niezbędny w tym przypadku know-how. Obecnie prowadzimy jeszcze badania studyjne, ale docelowo będzie miał 210 pokoi i charakter turystyczno-konferencyjny.

Oba hotele to oczywiście inwestycje o znacznie większej skali niż pojedynczy HopStop. Budowa centrum handlowego kosztuje 40-50 mln zł, budowa hotelu co najmniej 200 mln zł, a aparthotelu ponad 300 mln zł. Ale ponieważ to atrakcyjne produkty inwestycyjne, na brak inwestorów, jak sądzę, nie będziemy narzekać.

A nie marzy się wam budowa budynków wielorodzinnych, bądź biur?

Nie, bo w obu tych obszarach jest za duża konkurencja. Bardziej podoba nam się pomysł budowania niedrogich segmentów jednorodzinnych, bo zapotrzebowanie na nie systematycznie rośnie. Nieduże segmenty o powierzchni 130 mkw. z małym ogródkiem 50-70 mkw. w dzielnicach poza centrum miasta, w cenie 550-600 tys. zł to idealna inwestycja dla młodych małżeństw chcących w spokoju wychowywać dzieci. W najbliższym czasie zamierzamy wybudować ponad 300 takich segmentów w dzielnicach podmiejskich Warszawy – Rembertowie, Białołęce oraz Piasecznie, po 60-70 domów w każdej lokalizacji, ze wspólną infrastrukturą edukacyjną i łatwym dojazdem do pracy.

Nie ma problemu z pozyskaniem gruntów oraz finansowania?

Oczywiście, że są, bo atrakcyjnych terenów jest coraz mniej, szczególnie w dużych miastach, a jak już są, to są drogie. Duży na to wpływ ma zatrzymanie podaży nieruchomości ze strony publicznej po likwidacji Ministerstwa Skarbu Państwa.

Jeśli chodzi o finansowanie, to głównie posiłkujemy się obligacjami korporacyjnymi oraz kredytami bankowymi, bo są one obecnie oferowane po bardzo atrakcyjnych cenach. I nawet jeśli są one obwarowane pewnymi restrykcjami, to i tak jest to dla nas korzystniejsze od uruchamiania np. procedury tworzenia FIZ-ów (zamkniętych funduszy inwestycyjnych – przyp. red.), które na dodatek od grudnia ub.r. są podwójnie opodatkowane, co czyni je mało atrakcyjnymi, a REIT-y, które miały zagwarantować optymalizację podatkową przy inwestowaniu w mieszkania na wynajem, nie wiadomo czy w ogóle wejdą w życie. Do większych projektów startujemy jednak razem z innymi inwestorami.

Co ważne, głównym udziałowcem naszej firmy jest znany żeglarz Mariusz Koper i jego firma typu private equity, która zasila nas gotówką od początku działalności. Bez tego firma nie mogłaby wystartować, bo początek jej działania zszedł się z nadejściem kryzysu na rynku finansowym, co branża deweloperska boleśnie odczuła. Nam się udało, bo grunty były wtedy nieporównywanie tańsze niż obecnie. Dlatego też powtórzenie tego pomysłu teraz nie byłoby raczej możliwe

Jesteście bardziej deweloperem, czy instytucją finansową?

Raczej to drugie. W firmie pracuje tylko 10 osób i cała działalność deweloperska jest outsourcowana. Dzięki temu możemy się wykazać niskimi kosztami stałymi i rentownością na poziomie 20 proc. A to się inwestorom podoba.

Wyimki:
Osiedla domków rodzinnych, innowacyjny hotel w górach na wzorcach skandynawskich oraz aparthotel z apartamentami na wynajem krótkoterminowy to nowe pomysły na biznes firmy Katharsis Development, znanej z budowy sieci centrów handlowych HopStop.