Henryk Urbański

6

Rozmowa z Henrykiem Urbańskim Prezesem Budimex-u Nieruchomości

– Czy nadal warto inwestować w nieruchomości?
– Zawsze było warto i to się pewnie nigdy nie zmieni. Oczywiście, osoby szukające szybkiego zysku mogą się poczuć rozczarowane, zwłaszcza jeśli w krótkim czasie nie rozpocznie się kolejny boom. Zgodnie z naturalnymi tendencjami, po jakimś czasie ceny ponownie muszą wzrosnąć. Proszę mnie nie pytać, kiedy się to stanie, ponieważ zbyt dużo czynników składa się na taki wzrost.

– Najważniejszy z nich to…
– Łatwość uzyskania kredytu hipotecznego. Kiedy banki zaczynają walczyć o klientów, dla deweloperów nadchodzi czas żniw; choć nie dla wszystkich. Wygrywają ci, którzy są dob­rze przygotowani, dysponują odpowiednimi terenami, uzyskali warunki zabudowy, zlecili projekty itp. Dlatego też przywiązujemy ogromną wagę do budowania własnego „banku ziemi”. Na działkach, którymi obecnie dysponujemy, moglibyśmy postawić budynki z 7. tys. mieszkań. Ciągle szukamy nowych lokalizacji, nie oglądając się na aktualną koniunkturę. Dzięki temu nigdy nie przepłacamy, a to pozwala nam racjonalnie kalkulować koszty budowy.

– Wróćmy na chwilę do opłacalności tego rodzaju inwestycji. Zwolennicy złota podkreślają, że zachowuje ono wartość. Tak jak setki lub dziesiątki lat temu, za jedną uncję kilkuosobowa rodzina może się utrzymać przez miesiąc. Niezmiennie, tyle samo płaci się w złocie za żywność, buty, garnitury, ale też samochody.
– W przypadku nieruchomości to porównanie się nie sprawdza. Na przestrzeni lat ich wartość rośnie znacznie bardziej niż cena złota.

– Złoto ma jedną istotną przewagę, można je natychmiast spieniężyć.
– Za to pozostałe argumenty przemawiają za nieruchomoś­ciami, oczywiście jeżeli nie popełni się błędu kupując dom lub mieszkanie w fatalnej lokalizacji. Odradzałbym też inwestycje w bloki z wielkiej płyty. Czas ich eksploatacji liczony był w dziesiątkach lat, wiele z nich czeka rozbiórka lub remont generalny. Nikt o tym na razie nie mówi. Dyskusje rozpoczną się, gdy trzeba będzie wykwaterować pierwszy grożący zawaleniem duży blok. Obawiam się, że może się to stać już wkrótce. Proszę zauważyć, że w ostatnim czasie poddano generalnym remontom większość wiaduktów, mostów itp. budowli z okresu gierkowskiego. Wniosek nasuwa się sam…

– Co w takim razie pan doradza?
– Warto skorzystać z tego, że ceny spadły i pomyśleć o inwestycji w nowe mieszkania w centrum Warszawy lub innego dużego miasta. Nie przejmowałbym się tym, że okres zwrotu z takiej inwestycji jest dłuższy niż wzorcowe 10 lat. Wpływy z niewielkich jak na razie czynszów pozwalają zazwyczaj pokryć koszty kredytu hipotecznego. Gdy ceny pójdą w górę, wzrosną również opłaty czynszowe. A tym samym wzrosną zyski inwestorów.

– Czy warto kupować apartamenty?
– W warunkach polskich to ciągle nisza rynkowa. Jest pewna, niewielka grupa odbiorców, która jest skłonna zapłacić bardzo dużą kwotę za luksus. Prawdziwe pieniądze w branży dotyczą jednak mieszkań o powierzchni około 50 m kw. Podobnie, jak inni deweloperzy, narzekamy, że klienci wymuszają na nas obniżanie standardów, np. dzielenie lokalu na minipokoje w stylu lat 80. Wolelibyśmy oferować większe, bardziej przestronne mieszkania. Jeszcze długo nie będzie to jednak możliwe. Dla większości nabywców warunkiem nieprzekraczalnym jest zdolność kredytowa. Bankowi analitycy stwierdzają np.: możemy przyznać maksymalnie 300 tys. zł. To decyduje, ile metrów kwadratowych kupi klient.

– Jest pan szefem Budimeksu Inwestycje już od 12 lat.
– Podjąłem się tego zadania z dwóch powodów. Po pierwsze lubię budować biznes od podstaw, a po drugie pracowałem w Budimeksie już wcześniej i był to bardzo ciekawy etap mojej kariery. W 2000 roku zaczynałem od scalenia trzech oddziałów – poznańskiego, krakowskiego i warszawskiego w jedną strukturę. Jednocześnie trzeba było skatalogować wszystkie nieruchomości należące do koncernu. Zebrane informacje stanowiły grubą książkę. Część nieruchomości – m.in. ośrodki wczasowe i hotele – zdecydowaliśmy się szybko sprzedać. Niektóre z działek przedstawiały sporą wartość i nadawały się pod budowę osiedli – te oczywiście zostawiliśmy. Najbardziej atrakcyjna z nich ulokowana była przy ul. Zawiszy w Warszawie, gdzie szybko rozpoczęliśmy jedną z naszych największych inwestycji. Na marginesie – w okresie boomu, osoby zainteresowane mieszkaniami na tym osiedlu, już nad ranem ustawiały się długich kolejkach… Pieniądze pozyskane ze sprzedaży pozostałych, czasem dość egzotycznych nieruchomości – jak np. stacja kolejowa w Białowieży – przeznaczyliśmy na zakup terenów do naszego „Banku ziemi”. Warto wspomnieć, że zarząd zdecydował się sprzedać wieloletnią siedzibę Budimeksu przy ul. Marszałkowskiej 82, wychodząc ze słusznego założenia, że pieniądze powinny pracować.

– Jak zorganizowana jest pańska firma?
– Jest ona częścią Grupy Budimex. Działamy jak klasyczna firma handlowo-usługowa: pozyskujemy tereny, przygotowujemy inwestycje, znajdujemy klientów, zatrudniamy wykonawców. Nasze obroty to około 0,5 mld zł rocznie, w ub. roku nasz zysk wyniósł 50 mln zł.

– To znakomity wynik.
– Proszę pamiętać, że działamy w cyklu wieloletnim. W ub. roku kończyliśmy inwestycje rozpoczęte w 2007 roku. Jesteśmy w znacznie lepszej sytuacji niż większość konkurentów, dla których kilkumiesięczne nieoczekiwane opóźnienia w rozpoczęciu inwestycji mogą stanowić kwestię: „Być albo nie być”. Należąc do tak dużej i silnej grupy kapitałowej możemy spokojnie patrzeć w przyszłość. Cykl koniunkturalny jest dla nas normalnym elementem biznesu, nie wpadamy w panikę gdy krzywa opada w dół, ale też nie ulegamy hurraoptymizmowi, gdy rośnie ssanie rynku.

– Co decyduje o cenie metra kwadratowego mieszkania?
– Najlepiej zilustrować to na przykładzie Warszawy: 3,3 tys. zł to wykonawstwo, 1,5 tys. zł cena gruntu, projektowanie – 150 zł. Doliczyć do tego trzeba finansowanie kredytu i różne poboczne koszty. Przy niewielkiej marży – metr kwadratowy musi kosztować 6 – 6,5 tys. zł. Taniej już nie będzie. Atrakcyjne działki w Warszawie kosztują od 1 do 30 tys. zł za mkw. W przypadku budynku czterokondygnacyjnego stosunek powierzchni mieszkalnej do gruntu to 1:1. Dlatego tak wielką wagę przykładamy do funkcjonowania naszego „Banku ziemi”. Niektórzy z naszych konkurentów, którzy w okresie boomu kupowali zbyt drogie działki, nie dali sobie rady na rynku.

– W takim razie 7-8 tys. zł za mkw. mieszkania w centrum Warszawy oznacza dobry interes?
– Kupione za taką kwotę lokum na pewno szybko samo na siebie zarobi. Wspomniałem wcześniej o naszym osiedlu przy ul. Zawiszy w Warszawie. Pierwsze mieszkania sprzedawaliśmy za 3,2 tys. zł za mkw., a ostatnie za 5,6 tys. zł. Na rynku wtórnym kosztują 8 tys. zł za mkw.

– Ile prowadzi pan obecnie inwestycji?
– Cztery w Warszawie, dwie w Krakowie i jedną w Poznaniu. Oferujemy około 1000 mieszkań, z czego 50 gotowych. Klienci, którzy podpiszą z nami wcześniej umowy, mogą liczyć na lepsze ceny. Średnio czekają na klucze 18 miesięcy. Płacą zwykle 10 proc. na wstępie, 90 proc. – przy odbiorze mieszkania. Podobnie wygląda zwykle rozkład finansowania: 10 proc. środków własnych i 90 proc. – kredyt hipoteczny. Zgodnie z naszym sloganem – dotrzymujemy obietnic. Nigdy się nie spóźniamy, nie zmieniamy zasad gry, realizujemy dokładnie to, na co się umówiliśmy. W Internecie nasze realizacje zestawiamy z wizualizacjami projektów. To naoczny dowód, że jest tak, jak być powinno. I jeszcze jedno – nasz kapitał zakładowy jest wyjątkowo wysoki – to 700 mln zł. To dodatkowa gwarancja dla klientów.

– Jakimi zasadami kieruje się pan jako manager?
– Nie zmieniam ich od kilkudziesięciu lat. Dla mnie najważniejsze jest to, by nie zmuszać współpracowników do realizacji określonego planu, ale pokazywać im, że warto podjąć określony wysiłek. Nie można kierować zespołem, jeśli nie umie się pociągnąć ludzi za sobą. Co więcej – trzeba nawzajem się inspirować.

– Pracował pan w wielu firmach i krajach.
– Studiując mechanikę na Politechnice Warszawskiej marzyłem o tym, żeby podróżować. Tej szansy nie dała mi – notabene bardzo ciekawa – praca w Instytucie Badań Jądrowych w Świerku. Przeniosłem się więc na 13 lat do Budimeksu, który w czasach PRL prowadził wiele inwestycji za granicą. Chociaż byłem bezpartyjny, szybko zostałem skierowany do Czech. Potem – dzięki znajomości języka angielskiego – trafiłem na kilka lat do Iraku. Pracowałem też w Bułgarii i Grecji. Kiedy wróciłem do kraju, rozpoczął się okres Solidarności. Pomimo działalności w strukturach tego związku, nie straciłem pracy. Przez trzy lata odbudowywałem irańską elektrownię w Achwal uszkodzoną podczas konfliktu kuwejckiego. Moje przygody z czasu pracy zagranicą mogłyby złożyć się w książkę pełną anegdot. Przeżyłem mnóstwo zabawnych, ale też mrożących krew w żyłach, przygód. Nigdy nie zapomnę czarnego deszczu który spadł, gdy płonęły wieże wiertnicze w Kuwejcie.

– Najciekawsze doświadczenie managerskie z tego okresu?
– W Iranie zastrajkowali kiedyś nasi miejscowi pracownicy, którym nie mogliśmy wypłacić pensji, ponieważ czekaliśmy na przelew od innej firmy. Biorąc pod uwagę realia tego kraju, sytuacja z godziny na godzinę stawała się coraz bardziej napięta. Interwencja lokalnej policji mogła skończyć się tragedią. W związku z tym poszedłem do strajkujących i szczerze wyjaśniłem im, na czym polega problem. Zapytali – gdzie jest siedziba naszego dłużnika i poszli protestować pod jego biuro. Tego samego dnia otrzymaliśmy przelew.

– Pracował pan również dla kilku korporacji.
– Zaczęło się to od przygody z Makro Cash & Carry, gdzie przez 3 lata pełniłem funkcję szefa rozwoju w Polsce. W praktyce oznaczało to, że począwszy od 1994 roku od podstaw budowałem biznes. Kupowałem tereny, nadzorowałem inwestycje. Potem, przez kolejne 2,5 roku zajmowałem się tym samym w Praktikerze, by przejść do koncernu Ahold, który uruchamiał sieć sklepów „Albert”. Jedną z inwestycji realizował Budimex Dromex, gdzie jednym z szefów był mój dawny kolega. Zapytał: „Czy słyszałeś, że będziemy zajmować się deweloperką, ale szefa jeszcze nie mamy”. I tak po raz drugi znalazłem się w Budimeksie. Gdyby dodać moich pierwszych 13 lat do obecnych 12 – przepracowałem w firmie ćwierćwiecze. I nigdy się nie nudziłem…

Co lubi Henryk Urbański?

Pióra – Od 15 lat używa pióra Montblanc
Ubrania – Lagerfeld, styl klasyczny
Wypoczynek – zimą narty we Włoszech. Podczas letnich wakacji wspólnie z żoną podróżują po świecie – najchętniej indywidualnie z plecakami. W ten sposób odwiedzili m.in. Peru, Meksyk i Laos. Często wyjeżdża do Nałęczowa, gdzie jego żona planuje uruchomić mały pensjonat
Kuchnia – polska
Restauracja – Dyspensa w Warszawie
Samochód – Obecnie volvo V70, choć bardziej lubił subaru outback za spokojną stylizację i sportowy charakter
Hobby – literatura, najchętniej rozrywkowa – np. Ken Follett – czytana w oryginale, żeby nie tracić kontaktu z językiem angielskim. Dużo uwagi poświęca psu rasy polski owczarek nizinny