Dlaczego mieszkania drożeją?

    Ostatnie miesiące były dla rynku nieruchomości bezprecedensowe. Gwałtowny popyt zderzył się z osłabioną podażą, doprowadzając do niespotykanych od kilkunastu lat wzrostów. Czy ta tendencja utrzyma się także w najbliższym czasie i czy kupno mieszkania w takich okolicznościach nadal ma sens? Spróbujmy to ustalić.

    Zacznijmy od identyfikacji czynników, które w największym stopniu odpowiadają za obserwowane ostatnio zwyżki. Pierwszym z nich jest wprowadzenie programu wsparcia kredytobiorców o nazwie „Bezpieczny Kredyt”. W ciągu niespełna trzech miesięcy skorzystało z niego blisko 50 tys. osób, co było wynikiem pierwotnie przewidywanym na cały 2023 rok. Wejście w życie „Bezpiecznego Kredytu” zbiegło się w czasie z systematyczną liberalizacją warunków kredytowania także dla osób niespełniających warunków programu. Po wrześniowej obniżce stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej stawka WIBOR znalazła się na najniższym poziomie od wiosny 2022 roku. W praktyce oznacza to, że zdolność kredytowa przeciętnej polskiej rodziny jest obecnie o co najmniej 10 proc. wyższa niż przed rokiem.

    Dodatkowym czynnikiem stymulującym popyt są systematycznie rosnące wynagrodzenia. Oczywiście mówimy tu głównie o wzrośnie nominalnym, ponieważ w ujęciu realnym płace już od kilku kwartałów utrzymują się na zbliżonym poziomie. Z punktu widzenia zdolności kredytowej nie ma to jednak znaczenia. Przy średnim wynagrodzeniu brutto przekraczającym 7,5 tys. zł miesięcznie (wartość z lipca 2023 roku), dysponujemy odczuwalnie większym potencjałem do zaciągania kredytów niż przy pensji 6,7 tys. zł, czyli wyniku z lipca zeszłego roku.

    Siłę oddziaływania wymienionych czynników doskonale widać w danych Biura Informacji Kredytowych. W lipcu i sierpniu do banków wpłynęło łącznie ponad 82 tys. wniosków o kredyt hipoteczny, a ich łączna suma opiewała na ponad 33 mld zł. Dla nadania kontekstu – od lipca 2022 roku do czerwca 2023 roku, a więc przez pełne dwanaście miesięcy, sprzedaż kredytów hipotecznych wyniosła 34 mld zł. Mówimy więc o wzroście popytu, którego skala liczona jest w setkach procent.

    Ograniczenia podaży

    Jak wspomniałem we wstępie, gwałtowny wzrost zainteresowania nabywaniem nieruchomości zbiegł się w czasie z problemami po stronie podaży. W ostatnich kwartałach deweloperzy nie wprowadzili do sprzedaży praktycznie żadnych nowych inwestycji. Podyktowane było to m.in.: wysoką inflacją, utrudnioną dostępnością materiałów budowlanych, presją płacową ze strony pracowników czy ogólnymi problemami z kosztorysowaniem. Dodatkowymi przeszkodami okazywały się także niepewność natury geopolitycznej oraz utrudniony dostęp do finansowania.

    Splot wymienionych czynników z jednej strony doprowadził do znacznej redukcji ofert sprzedaży, a z drugiej do gwałtownych zwyżek cen. Ze statystyk OLX Data wynika, że całkowita oferta rynku nieruchomości w ciągu ostatniego roku skurczyła się mniej więcej o 25 proc. (wykres 1.). Z kolei jak podaje serwis Morizon, średnie ceny ofertowe w ciągu ostatnich sześciu miesięcy zwiększyły się co najmniej o kilkanaście procent. Przykładowo, na koniec września 2023 roku właściciele mieszkań położonych w Gdańsku za metr kwadratowy oczekiwali blisko 14 tys. zł (wykres 2.).

    Powrót do normalności?

    Choć obserwowane w ostatnim czasie zwyżki mogą budzić skojarzenia z bańką nieruchomościową z lat 2005-2008, to jednak warto spojrzeć na całe zjawisko w szerszym kontekście. Zauważmy, że przez cały 2022 rok ceny mieszkań, mimo dwucyfrowej inflacji, praktycznie stały w miejscu. To co obserwujemy obecnie, to w dużej mierze efekt kompensujący tamten okres. Jednocześnie istnieje duża szansa, że firmom deweloperskim uda się relatywnie szybko uzupełnić braki w ofercie. Wskazuje na to m.in. duża liczba niewykorzystanych pozwoleń na budowę (wykres 3.). W latach 2016-2019, czyli w ostatnim jak do tej pory względnie stabilnym okresie wzrostu gospodarczego, ich całkowita liczba sięgnęła w skali kraju ok. 120 tys. Innymi słowy: o tyle więcej pozwoleń zostało wydanych, niż wyniosła rzeczywista liczba rozpoczętych budów. Tymczasem w kolejnych trzech latach: 2020-2023 jest to aż 240 tys. pozwoleń. Oznacza to, że deweloperzy przeszli przez procedury administracyjne, ale decyzja o wdrożeniu danego projektu w życie, w wyniku różnego rodzaju zawirowań, została odłożona na później. W tej chwili, w miarę powrotu koniunktury, ten potencjał podażowy może zostać szybko odblokowany.

    Pierwszych sygnałów uwolnienia podaży dostarczają najświeższe dane Głównego Urzędu Statystycznego. Wynika z nich, że w sierpniu 2023 roku po okresie długiego spadku, dynamika produkcji budowlano-montażowej w obszarze realizacji budynków wzrosła względem poprzedniego miesiąca o 4,4 proc. Oczywiście nie ma żadnej pewności czy mamy do czynienia z trwałym odwróceniem tendencji, czy tylko z jednorazowym zrywem. Dane te dają jednak nadzieję, że deweloperzy właśnie zabrali się do pracy.

    Ceny będą rosły, ale wolniej niż dotychczas

    Ostatnie działania rządu oraz przedstawicieli banku centralnego doprowadziły do powstania olbrzymiego impulsu popytowego na nieruchomości. Spodziewam się jednak, że z biegiem czasu będziemy obserwowali jego systematyczne wygasanie. Już teraz przyrost nowych wniosków w ramach „Bezpiecznego Kredytu” jest znacznie niższy, niż w okresie wprowadzenia programu w lipcu. Należy też pamiętać o naturalnej barierze popytowej, jaką tworzą rosnące ceny nieruchomości.

    Opisana sytuacja, w połączeniu z odbudowującą się podażą, sugeruje, że w perspektywie kilku kwartałów rynek ma szansę wrócić do długoterminowej równowagi. Charakteryzuje się ona umiarkowanym, jednocyfrowym tempem wzrostu cen i relatywnie dużą dostępnością mieszkań na każdym etapie zaawansowania budowy (dziś wyprzedawane są mieszkania niebędące jeszcze na etapie „dziury w ziemi”). W tych okolicznościach nabycie nieruchomości czy to w celach inwestycyjnych, czy to na własne potrzeby życiowe, pozostanie w pełni racjonalnym działaniem. Decydując się na taki krok, prawdopodobnie zdołamy nie tylko ochronić się przed niekorzystnym wpływem inflacji, ale również osiągnąć zadowalający, realny zysk. Czy ten scenariusz się zmaterializuje, czy jednak na horyzoncie pojawi się kolejny, komplikujący wszystko „czarny łabędź”? Tego niestety nie wie nikt.